江苏常州曦城商业整体操作策略建议_54PPT_XXXX年.pptxVIP

常州曦城商业整体操作策略建议集团商业组2010年04月;目 录;一、项目现状;商业概况—效果示意图;;本案 地块 四周;本案周边道路系统;商业分布在2#、3#、4#、5#、6#及16#、17#楼。 其中2#、3#、4#、5#、6#商业为裙商。 16#、17#楼为独立商业，楼层在一层至三层之间。 商业主要分布在香樟路，玫瑰路沿街，茶花路和合欢路上也有部分商业存在;商业概况—总体各楼栋面积分布;商业概况—2#楼商铺概况;商业概况—6#楼商铺概况;结论 本案目前区域环境及人气条件尚比较欠缺，但在不远的未来，???好的区域规划和建设将为本案商业产品的去化带来日益增多的利好。;二、区域发展;周边住宅情况;区域成熟度——别墅项目推出;周边分析—宝龙广场;建成之后的宝龙城市广场将包括：主题商业步行街、大型Shopping Mall、酒店式公 寓、办公、快捷酒店、五星级酒店、住宅、幼儿园等多种业态形式产品。 大型商业未来将与玫瑰路步行街一起，整体拉升区域商业档次，迅速导入人流，带动周边发展，提高整个区域的商业价值。;结论 区域内人口导入的日益增多与大型商业项目的启动将为本案带来更加良好的商业开发氛围进而促进商业产品的去化。;三、周边市场;现有商业—都市桃源;现有商业—都市桃源;现有商业—都市桃源;现有商业—星港花园;现有商业—星港花园;经营状况： 一期由于面市早，认知度高，因此经营状况相对较好，而二期则仍有许多店面正处于转让或出租状态当中。;现有商业小结;在售商业项目分布;在售商业—基本情况;在售商业—基本情况;项目名称;本项目商业和重点竞品对比;在售商业—御源林城;在售商业—凯尔枫尚;概况比较;;区位对比;产品比较;结论： 目前周边已推商业已基本去化，剩余不到25%，短期内区域竞争有限，也就导致了区域内商铺产品的暂时稀缺。 钟楼区区政府的政策规划起到了对市场投资的导向性作用，大大增加了本区域的商业发展潜力。 随着周边项目入住率增加、步行街规划落实及宝龙广场等大型商业项目上市，将吸引市场关注度提升并促使大量人流导入，对区域内项目的商铺产品的去化形成有力支撑。 本案与竞争项目比较，在区位、商业形态规划及体量方面占据优势地位，但大进深、多楼层、大面积的商铺产品去化将存在一定的难度。 ;四、项目定位;;依托于玫瑰路步行街的 邻里型商业中心;现场对于周边商业在售项目购买客户进行了解 ，客源主要还是以钟楼区域客户为主，购买目的也是以投资为主，数据了解情况详见下表：;商业客户情况分析;商业客户情况分析;从上表情况看，区域内的商业产品销售对象主要是区域内的投资客，存在自用客但比例非常有限； 获知媒体主要以工地实景以及围板为主，其次老业主购买商业比例也较高。;综合以上情况，综合利润空间与去化速度，建议本项目销售均价为—— 10000元/平方米 具体单价制定应以户为单位，根据面积、开间以及具体位置进行细分。 位置好、大开间，小户型商铺可上调销售价格以获取更多的溢价空间。 而位置差、大进深、大面积的商铺可酌情下调销售价格以保证合理的去化速度。 ;我们的商业对各类业态的设定的可能性排列;;;16#;;;;序号