深圳溪之谷别墅项目市调报告125p前期策划.pptxVIP

极品VILLAS 驾临鹏城 ——别墅市场调查报告 世联地产顾问(中国)有限公司 2004年4月 SUPER VILLAS WILL BE HERE 溪之谷 羊台山 工作思路 深圳城市概况 建市历史：1979年设市，1980年定为特区，1981 年 升为副省级市 地理位置：中国南部海滨城市，与国际化城市香港相 接。 气候状况：亚热带海洋性气候 ，非常适于居住。 领土面积：1952.84平方公里 ，特区面积为395.81平 方公里 经济地位：中国大陆人均国内生产总值最高的城市。 居住人口：约700万 深圳宏观经济状况 宏观经济依然保持持续、快速、健康发展的态势，城市可持续发展潜力位居全国第三。 2003年深圳完成国内生产总值2860.51亿元，按可比价格计算，比上年增长17.3％。 本市生产总值（GDP）达到345.58亿美元，人均GDP6510美元 。 2003年，全市完成全社会固定资产投资总额946.49亿元，比上年同期增长20.1％ ，房地产开发投资410.06亿元，增长5.6％ 。 数据来自《深圳市2003年国民经济和社会发展统计公报》 深圳房地产市场状况 房地产市场需求持续旺盛，需求增长势头趋于平稳，住宅需求持续增长。 土地供应趋紧，土地价格抬升迅速。 关键词：拍卖 坂雪岗 尖岗山 “9万3地块” 新增住宅供给明显下降，住宅批准预售面积比住宅销售面积少95万平方米，新增供求比为0.88：1,求略大于供，房价上涨2.55％ 。 深圳住宅市场一直保持着“一二季平稳、六九月飘红、年末劲涨”的销售规律 。 数据来自深圳市房地产研究所 深圳宏观经济及房地产市场发展阶段判定 800-4000US$ 4000-8000US$ 8000-20000US$ 高速增长 平稳增长 衰退增长 世界发展银行经济理论 深圳2003人均GDP$6510 宏观经济增长 房地产业发展状况 小于4% 萎缩 4-5% 停滞 5-8% 稳定发展 大于8% 高速发展 深圳2003年经济增长率为17.3% 深圳宏观经济已处于平稳增长阶段，房地产业处于高速发展时期 数据来自《深圳市2003年国民经济和社会发展统计公报》 深圳房地产市场聚焦 关键词：豪宅 TOWNHOUSE 投资 升值 2003年被称为深圳豪宅年，各大知名楼盘均有推出数量不等的TOWNHOUSE，独栋小别墅。 区域热点突出，香蜜湖、红树湾、华侨城大盘云集，豪气冲天。 受宠物业出现二极分化，大面积豪宅与小面积投资物业均成为市场追捧对象。 消费者投资意识空前高涨。 别墅项目增多，人气渐旺。 深圳土地供应趋势 2003年第四季度地价指数达到近三年的最高点，表明深圳土地趋紧， 未来能够建造容积率极低的别墅用地将较为稀缺。 深圳房地产价格趋势 深圳消费者消费能力状况 2003年深圳居民可支配收入持续上升，达25935.84元，比去年增长3.99%。 居民消费欲望不断增强，人均消费支出19960.32元，比去年增长5.5%。 2003年度人均投资性购房支出为3263.8元，增幅高达59.8%，人均投资性购房支出占人均消费支出的比例为16.35%，比去年增加了5.56个百分点。 居民消费能力的提升，是豪宅市场快速发展的催化剂。 高端物业的神秘面纱必将被抛弃。 工作思路 回顾：全国别墅市场总体发展阶段与宏观经济的关联 数据来源:国家统计局 快速兴起 政策性低迷 复苏 平稳发展 图例: 别墅发展阶段 经济发展状况： 97年发生金融危机 政策：95年国务院下发了《关于控制高档房地产开发项目的通知》 房地产市场尤其是别墅市场对宏观经济形势及政策的依赖性偏大 利 好 2004年全国经济增长率预计8.5% ，深圳经济增长率预计为15%，整体经济向好。 十六届三中全会出台的若干政策，为经济稳定、持续发展提供了有效的政策基础 。 企业家及消费者信心指数升高，对房地产的投资置业热情将逐步攀升。 国土资源部2003年2月下发的[2003]45号文件规定“停止别墅类用地供应”。 展望：未来几年经济形势及政策对别墅总体市场的影响 国内领先城市别墅市场分析 ＆ 北京 上海 为何选择北京、上海？ 理由一： 北京、上海是全国别墅市场的领头羊，别墅面市量大，热点不断，市场成熟度高。 理由二： 北京、上海别墅个盘品质佳、实现售价高，对溪之谷具有重要借鉴意义。 工作思路 北京别墅市场分析 北京别墅市场发展历史回顾 1992年：以玫瑰园、丽京为代表的首批别墅项目上市 1992～1995年：粗放型产品集中大量供应 1995年：政策性控制，停止别墅立项 1996～1999年：几乎无新别墅项目通过立项，部分存量房得以消化 2000～2002年：