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新一轮郊区化将呈现的特点： 区域发展成为此轮郊区化的重要背景，产品由住宅开发转向复合地产开发： 随着城市化的推进，此轮郊区化首先是城市功能和城市组团的外迁。城市功能已经构成了此轮郊区化的最重要支撑。比如，南部副中心（XX区）周围已经有高新区XX科技产业园、曲江新区、大学城以及“西部慧谷”等众多市级重点开发区形成。此轮郊区化的产品也从单纯的住区开发转变到融合教育、产业等综合城市功能的复合地产开发。 企业一号公园（办公）、盛世商都（商业中心）等城市功能也正在项目周围形成。 绿地世纪城以打造高新区CBD为旗帜，进行商业、办公以及住宅的综合性开发。 配套先行、环境先行： 在城市功能外移的推动下，此轮郊区化开发中，配套已成为郊区开发的重要砝码，而且出现配套、环境限于住宅开发的趋势。大雁塔北广场、大唐芙蓉园等大型项目的形成，就使得曲江新区的房价成为西安的最高区域。 品牌先导，形象打造： 新一轮房地产的郊区化将会形成品牌企业先导的发展模式，产品开发将会注重品质，并倡导一种新的生活方式。 规模化、品牌化和郊区化已经成为西安房地产市场新一轮的发展趋势，在此背景下，项目就必须要塑造独特的个性，形成鲜明的形象与品牌，才能在新一轮发展趋势中脱颖而出。 从西安房地产的特点看，西安房地产市场正在从粗放式的模仿开发阶段（曾经一度是以南方市场尤其是深圳为样板，大批克隆），向精细化、细分化的自主创新阶段转变。 模仿克隆开发造成了西安房地产的几个特点，主要表现在： 2、西安房地产市场的特点 据西安市统计局城调队的统计资料显示，从西安市房屋价格走势看，由于利益驱动，自2002年起，西安市新上市楼盘结构逐步向高层偏移，导致西安市目前高层商品房在总量上的比重日益扩大，二环以内多层建筑寥寥无几，在客观上就造成了西安市房屋价格出现结构性上涨的局面。 西安市今年二季度住宅类每平方米均价为2904.4元，其中普通住宅的多层住宅每平方米均价为2020.0元，而高层住宅就达到了每平方米均价为3054.0元，多为高层建筑形式的高档公寓每平方米均价高达4354.1元。 1）产品结构严重失衡，高层商品房建设比重逐年增大，从而导致西安市房屋价格结构性上涨。 2）城内小规模开发占主导，产品同质化现象严重。 3）市场细分不足，对于占西安购房群体主导的中青年可客户，还没有充分的市场研究和产品创新，更多只是抄袭发达城市的小户型。 在西安，因为单位团购比较普遍，45岁以上的群体单位通过各种途径可以解决住房问题； 西安整体购房主力为中青年，年龄为26-40岁，占到整个购房群体的70%； 城区内有一批为年轻人打造的小户型时尚社区，如东尚等。 市场正在呼唤真正能够体现新一代购房群体（中青年相对高知识群体）、能够营造新时代生活方式的原创性项目！ 3、西安房地产开发热点区域分析 东部未 来板块 北部经开板块 中心城区板块 大学城板块 高新、曲江板块 中心城区板块： 地产开发处于“插花”开发，已无大规模开发的空间。 高新、曲江板块： 这是目前西安房地产开发最活跃的区域，尤其是高新区，它的新增开发量占到了西安的60%；而曲江由于土地原因，其房地产开发受到了限制，放量有限。 东部未来板块： 西安重点打造的东部新城，其开发潜力依然不可小视。 西部大学城板块： 以XX区及大学城为开发核心，也是本案所处区域，目前开发量比较少，受高新区板块影响较大，处于城市重点发展轴上，潜力无限。 北部经开区： 受经济技术开发区和市级行政中心迁移的影响，已成为西安新一轮房地产投资开发的潜在热点区域，如珠江投资等的进入。 4、南部新西安，地产开发群雄逐鹿 以高新区、曲江新区、西部大学城、“西部慧谷”等构成的南部新西安，成为西安房地产开发的龙头型区域，引得国内外大型开发商纷纷进驻，势头颇似当年广州华南板块。 绿地世纪城（120万平米） 枫林绿洲（120万平米） 中华世纪城（100万平米） 世家星城（75万平米） 田园都市（180万平米） 南部新西安房地产总体描述 高新区： 目前开发楼盘产品大同小异，同质化竞争现象非常严重；而且大盘开发的配套不完善，没有形成居住氛围，但随着外地大的房地产开发集团的进入，已经处于一个产品升级和开发理念创新的前夜。 大学城： 随着近期10万大学生的逐渐入住，大学城周边的配套房地产开发，尤其是特色商业的需求将会迎来一个小高潮。 西部大学城：规划占地25.1平方公里，分为南、北、西三个区。北、西区侧重于普通高教，南区侧重于高等职教。已入住18所高校，将入住学校将达到25所，规划师生规模30万人左右。 南部、西南总体价格区域分布 高新区 3500-3800元 电子城 2200-260