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从日本房地产发展历史看中国 从日本房地产发展历史看中国 与宏观经济总是处在经济扩张与经济收缩两大阶段的周期性交替循环一样，房地产业在实际运行过程中，也因为受资源约束或消费约束而出现经济收缩阶段，由于资源供给充裕或消费需求拉动而进入经济扩张阶段,周而复始、循环往复，由此构成房地产周期波动现象。与日本等市场化发达国家相似，中国内地的房地产业发展过程也存在着明显的周期波动特色。因此，我们可以通过日本房地产周期波动现象的总结，来分析我国房地产周期波动问题。 20世纪是世界经济快速发展的100年，房地产业的兴盛无疑是刺激这100年间经济增长的重要因素。然而由于各种复杂的原因，在一些国家和地区曾出现过可怕的房地产泡沫。 日本因房地产泡沫失落十年，静观当前中国房地产持续升温，常常使人想起日本上个世纪80年代的那场空前的房地产泡沫。这里我们首先看看日本房地产的成因： 研究分析认为形成泡沫有三大原因：第一，宽松货币政策与日元升值，由于过量的货币供给和极低的利率泡沫于1985年开始。自1985年10月22日广场协议之后，由于害怕因出口受挫而影响日本经济，日本财政部决定放宽货币供给。第二，银行业对房地产业无限制的发放贷款。第三，日本形成房地产泡沫的还有政府不干预地价和房价，甚至错误制定金融政策推动房地产猛涨。此外，还有几点催生因素，如人们相信在日本土地价格永远上涨的神话，助涨了土地价格的攀升，争相购置房地产。此外，企业及个人房地产投机盛行，加大了泡沫膨胀。 泡沫破裂的原因有三，第一是实行紧缩货币政策；第二，官方管制，1993年官方出台关于银行对房产借款总额限制规定；第三，新的不动产税制的实行。 经济专家们分析认为，连续3年每年价格上涨10％以上就应认定为产生了一般性泡沫。日本的房地产泡沫由一般性泡沫积累而形成。从1960年至1990年的30年里，日本六大城市的地价上涨了56.1倍，年平均高涨14％以上，房价地价高涨30年，所以一般性泡沫累计成不可遏制的破裂风险。 让我们把目光放到中国，中国房地产市场的特征概括起来就是6个字：“高房价，高地价”。联合国制定了标准，居民房子应该占居民3到5年的收入，但是中国的房子最便宜的也要8000元/平方米，珠江旁边的甚至达到几万，一个100平方米的住房就需要100多万，以居民一年工资6万来算，需要将近18年，远远是联合国标准的6倍之多。正常来说，贷款买房应该占居民每月的收入的28-39%，而中国91%的居民，却是以自己收入的50%来偿还贷款，有的甚至达到80%。居民的住房贷款的负资产达到了居民总资产的50%以上。 以上三点都反映出中国的房地产的确存在泡沫，而且还是不小的泡沫。日本在房地产泡沫崩溃的时候，房价也不过是相当于居民12年的收入。 中国的房子主要问题是由于房子到底是消费品还是一种投资，在法律上并没有划清。房子作为消费品，稳定房价是十分正确的决策。然而当房子作为投资的时候，稳定房价意味着这种投资没有风险，房价每年均以5%左右的幅度上升，由于价格稳定，投资者有利可图，纷纷进入房地产市场。这样以来，需求增加，价格上升。这是为什么政府一直宏观调控，房价却居高不下的原因之一。 但是中国房地产市场究竟是一个什么样的状况，这还须根据我国经济发展的整体情况作综合判断。中国不同于世界上任何一个国家，中国有中国的国情。我查过一个数据，在八十年代到九十年代之间的十年，日本的城市化率只上涨了一个点，也就是说，在日本房地产价格飙升的八年里，城市化几乎没有作任何贡献。但是，当前中国正处于城市化进程增容期抵消了相当大的泡沫，且日本土地私有化同中国土地国有本质不同。且中国房地产一般性泡沫还未累计到破裂的程度，因此说我国的房价上涨和日本是不能比的，中国房地产也不会如日本一样发生泡沫破裂。原因在于从经济发展角度看目前我国所处的历史时期只相当于日本的六十年代，这是个大发展的时代，参与并亲身体验这样一个时代，我想是我们这一代人的荣幸。 真正导致房地产泡沫危机的是资本过剩，而不能简单归结为房地产业自身的发展问题。我国目前还远不到资本过剩的阶段。现在，有些人认为由于人民币升值预期，外资大量涌入我国，这些钱大致投到房地产业，可能会形成房地产泡沫。但是，从日本的发展历史上看，它从来就没有引进过外资，到上世纪90年代初期尽管实行了对外开放，但在所有的政策上都极力限制外资进入。从这个角度分析，房地产业泡沫的堆积、破裂与币值升值带来的投资预期并无关系。 记得中国总理温家宝在政府工作报告中就曾经说过，保持房地产市场持续健康稳定的发展，不仅是一个重要的经济问题，而且是一个十分重要的政治问题，社会问题。的确，如果要有房子住，特别是价格合理的房子，是关系到老百姓的切