2017年房地产估价师《理论与方法》考前辅导试题.pdfVIP

2017 年房地产估价师 《理论与方法》考前辅导试题 　　第 1 题 　　在城市房屋拆迁中，如果被拆迁房屋的合同租金与市场租金差异较大，则在估 价时应考虑此因素。 ( ) 　　 【正确答案】： × 　　第 2 题 　　在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为 期房的，因所调换的房屋状况为未来某个时点的状况，所以估价时点应为未来。 ( ) 　　 【正确答案】： × 　　第 3 题 　　对于房地产开发用地而言，从某个特定投资角度评估出的投资价值，一般大于 市场价值。 ( ) 　　 【正确答案】： × 　　第 4 题 　　在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法 求得的价值，则说明房地产市场不景气。 ( ) 　　 【正确答案】： √ 　　第 5 题 　　周围环境状况是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的 首要因素。 ( ) 　　 【正确答案】： × 1 / 4 　　第 6 题 　　不论是何种估价目的，估价对象状况不一定是估价时点时的状况，评估估价对 象价值所依据的市场状况。 ( ) 　　 【正确答案】： × 　　第 7 题 　　当估价对象为 “干净”的房地产、可比实例是带有债权债务的房地产时，其统 一房地产范围的价格换算公式是：房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务一债权。 ( ) 　　 【正确答案】： √ 　　第 8 题 　　房地产收益可分为有形收益和无形收益，无形收益通常难以货币化，难以在计 算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。 ( ) 　　 【正确答案】： × 　　第 9 题 　　某房地产开发项目的利润为 360 万元，土地取得成本、开发成本、管理费用、 销售费用合计为 2000 万元，投资利息为 200 万元，企业应缴纳土地增值税 200 万元， 该房地产开发项目的投资利润率为 18%。 ( ) 　　 【正确答案】： √ 　　第 10 题 　　成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新 购建价格减去折旧来求取估计对象价值的方法。 ( ) 　　 【正确答案】： √ 　　第 11 题 2 / 4 　　在假设开发法的现金流量折现法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、 管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价对象的相应生产水平估计出的。 ( ) 　　 【正确答案】： × 　　第 12 题 　　一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象在自己开发前提下评估出的 价格大于在自愿转让前提下评估出的.价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在 自愿转让前提下评估出的价值。 ( ) 　　 【正确答案】： √ 　　第 13 题 　　运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下 降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否则就不宜采用这种方法。 ( ) 　　 【正确答案】： × 　　第 14 题 　　某城市路线标准深度为 24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独 深度价格修正率分别为 50%、30%、20%，则临街 16m 的矩形土地的平均深度价格修正 率为 120%。 ( ) 　　 【正确答案】： √ 　　第 15 题 　　一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技 术报告和附件六部分组成。 ( ) 　　 【正确答案】： × 3 / 4 4 / 4