河南江山城一期开盘前营销方2012年.pptVIP

江山城项目开盘前营销方案;一、项目战略与时间节点讨论;今天是农历8月22日, 距离2012年春节还有120天左右！;今年农历春节前，项目必须开始销售！;1、从2月份到5月份，从5月份又到现在，快一年了，项目在辉县人眼里迟迟未动，从期望到希望再到无望或者还会到绝望? 2、前期认筹客户开始蠢蠢欲动退款，如果今年再不推进，年底会集体爆发，给项目带来巨大的负面影响。;三大必须！;11月必须动工;10月底必须推广;2月份必须开盘;目标设定 》》工程节点预诂;;二、项目一期首批营销目标预估;策略执行 》》主要策略建议;项目一期小高层可比因素量化法 定价; 本定价法依据：量化定价法是市场定价的一种手段，定价出的结果一般是项目市场平均价。此方法多运用于市场产品竞争较大，受市场影响较大的项目，也可以作为特殊产品的参考数据。;因素;为对本项目制定一个合理的价格，共选取句容目前在售的4个有可比意义的楼盘，按上诉的量化方法，将每个项目的各种因素的得分乘以各自的权重再求和，计算出每个项目的得分。;据表中给出的原始数据，大致可判断楼价与楼盘得分因素分值之间近似呈直线相关。故将所要建立的回归方程设置为： Y＝a+bX 只要求解出方程式的待定参数a与b，该回归方程即可唯一确定。 a=(Ex2Ey-ExExy)/(nEx2-(EX)2) b=(nExy-ExEy)/ (nEx2-(EX)2) 说明： Ex代表X值的累加之和，Ex2代表x2值的累加之和，(EX)2表示X值的累加之和之后再平方，依此类推，n为计算表中的序号数，序号末尾数就是n的值，计算公式在名为 定价策略模板-计算公式 的EXCEL文件中，代入数字即可。可比楼盘越多，打分越精准，测算出的价格就越精确。;本案的楼盘得分为假设条件下的得分，经测算， 得分为23， 得分套入公式，得出本案一期住宅楼均价 （均价）为2664元/平方米。 此价格与实地调查的估计结果十分相近，估计有2％左右的误差。;;项目可比性较强楼盘 滨河新城;一期首批房源总计382套，约5万平米，2013年1月底取得预售证,2月份首批次开盘、5月份二批次开盘，下半年清盘！2012.10-2013.10月合计十二个月，目标销售额1.6???!;目标设定：;阶段; 2012年10月底推广，开始蓄客 2012年11月20开始动工，11层先开。 11月初启动江山城首期集中宣传推广； 12月组织大型活动助推市场 2013年1月景观展示区开放，组织产品推荐会 2010年2月2日，江山城首期盛大开盘。;三、项目一期首批推广策略;分批推售，少量加推;营销节奏控制图;坐拥江山 一览全城;推广主题;10月25日;现场形象广告 DM 户外大牌 项目形象海报 大型活动;媒体;第二阶段：认筹阶段;时间：2010年5月初至2010年6月中;12月1日;200抵五千 2万抵三万，每月积分800分 5万抵七万，每月积分1000分 10万抵十二万确定房源2000分 “无忧购房，增值回购”，每年增值幅度10% 入会同时享受开盘优惠及抽奖活动 本政策只针对新会员，老会员享受原来政策 。; 通过此阶段活动，吸纳诚意客户880批以上，认筹220批以上，为一批成功开盘夯实基础。;报纸广告 分众传媒饮用水广告 项目宣传海报、楼书折页等 加油站户外广告 银行金卡客户DM直邮 商场、集会宣传;媒体;时间：2013年2月中至2013年5月;2.2;线上建立绝对高端形象 线中通过各种圈层活动传播市场信息 （视工程节点逐步释放项目价值点） 线下精细化圈层营销，多渠道拓展客户源 销售以认筹方式阶段性限量推售房源;2月2日推出首批房源解筹 首批销售完成80%后，推出第二批房源;阶段暖场活动 大众媒体宣传 系列客户圈层营销活动;媒体;一期首批 清盘热销;5月1日;媒体;广告费用按最低标准2%预算约320万元;本项目广告投入节奏 目标设定：;推广前思考;爆破式推广;爆破式推广;媒体组合策略总攻图;爆破前炸弹准备：;户外广告：;辉县现有优质广告位：;工地围墙：;DM单： 报纸：;车体： 公交站牌： 宣传车： 道路载体： 电视： 短信：;售楼处外部硬件包装升级;分段、针对性突破客户 ;炸弹投放; 从心理学角度看，人都有一定的心理阈值， 且心理阈值会随着不断的刺激而提高； 当信息对人冲击的强度和频率低于心理阈值时，人基本上不会感知到信息。 结论： 如果每次10元广告投入的产出为零，最后相加的结果也是零； 一次性把100元