产业地产概念及运营.docx

工业地产——概述 工业地产 工业地产指工业类土地使用性质的所有 毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和 附属物 ，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、 物流仓库及工业研发 楼宇等。在中国，工业 房地产 的土地批租 年限为 50 年。工业地产开发商取得 工业用地 后，进行项目主题包装与概念推广后， 与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制 工业厂房 等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。 中文名 工业地产我国年限 50 年 简 介工业类土地使用性质 期 限年限为 50 年 行业概述 发展 《2013-2017 年中国工业 地产行业发展前景与投资战略规划分析报告》数据显示，在产业转移、中国产业 技术的升级、国家推动重点工业园区建设以及住宅地产受到宏观政策调控等诸多因素的影响下，工业地产需求稳步 上升，投资价值逐步显现， 工业物业 的租售价格稳步上扬。 以上海市为例， 2010 年上海整个工业物业市场租金走势呈上涨态势，其中第三季度的 增长幅度 达到了年度高峰，租金均价的 环比增长率 高达1.65% 。工业地产行业保持了良好的发展势头。 首先是国内 房地产企业 进军工业地产，住宅地产强势调控的重压，及 商业 地产“跃进”的隐忧，国内房企开始将目光投入到工业地产领域。据不完全 统计，有 15% 的传统 房地产开发商 转投工业园建设项目。其次，大量国际 资本看准中国市场，纷纷加大对华投资力度，如 普洛斯 、安博置业 、丰树地产以及 嘉民集团 。第三， 私募基金 、风险投资以及 信托等融资手段进入中国工业地产领域，给工业地产带来新的 融资方式 。前瞻网分析认为， 投资主体 热衷于开发工业地产，与工业地产 开发成本 较低有关。工业地产的土地投入 相对较低， 基准地价 只是商业地产 用地的四分之一，甚至五分之一到十分之一。因此，工业地产的进入门槛与其他的地产门类相比要低很 多，未来工业地产的投资主体必将多元化。 分类 重工业房地产 、轻工业房地产 、仓储 房地产 （ 物流地产 ）、 自由贸易区房地产（指带有特殊政策的贸易加工型通用型工业地产）。 特性 投资规模大、 快速启动 、提供增值服务、追求长期稳定回报。 策划 工业地产策划 是对工业园区 或仓储物流 、厂房进行前期考察立项，园区规划、建设、 招商推广 、进驻后物业管理的统筹。 工业地产策划 是区别于 房地产 、商业地产策划 等的另一新兴 地产策划 。目前我国的 工业地产策划 市场不太成熟，需要不断完善。 工业地产策划 覆盖我国西南地区 、珠三角地区以及 长三角地区 的多个工业重地。 工业地产策划 ，包括战略规划、开发运营、投资融资、招商推广和 管理咨询服务 。 开发模式 工业园区开发模式 目前我国各级 地方政府 最常使用的工业地产开发模式，也是我国工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或 工业园区 管委会下设的开发公司。 缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划 等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分 工业园区 闲置与搁荒。 工业地产商模式 指房地产投资 开发企业在 工业园区 内或其他地方获取工业土地 项目，在进行项目的道路、绿化等 基础设施建设 乃至厂房、仓库、研发等 房产项目 的营建，然后以租赁、转让或合资、 合作经营 的方式进行 项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的地产开发利润。 主体企业引导模式 指在某个 产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独 立的工业园区 ；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在 产业中的强大的凝聚力与号召力，通过 土地出让 、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个 产业链的打造及完善。 如上海金山 的上海石化 工业园区 。 综合运作模式 指对上述的 工业园区 开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。 私人业主开发模式 在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房 租金持续上扬，其利润 回报率 已经超过 商业地产 ，且操作建设都比较简单的缘故。但由于工业地产政策的逐步完善特别是 工业用地 的紧缩，这类开发模式会逐渐减少，再加上私人业主开发的厂房在其设计和配套设施等方面 都没有竞争力，时常也逐渐将其淘汰。 盈利模式 主要以土地溢价增值而获取利润 投资开发商在完成 项目基础设施建设 后，进行 项目 主题包装与概念推广， 实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让 房地产投资基金 或其他专业工业地产投资开发商。 进行项目开发，长期持有经营收益或出售产品 项目投资 开发商，或