收益性房地产贷款.pptxVIP

第七章 收益性房地产贷款;收益性房地产（也称为营业性或商业房地产）是典型的投资项目，即通过房地产的经营来获取收益的经营活动。 收益性房地产融资如果是以银行信贷为方向就变成了贷款融资，即收益性房地产贷款，本章就对其展开全面介绍。重点是贷款各方的决策程序、相互关系、营业收益的具体计算、项目收益性的评价指标、标准和风险分析。 第一节 收益性房地产投资及放款决策过程 第二节 放款人对贷款的评价 第三节 借款人评价及决策;第一节　?收益性房地产投资及放款决策;一、收益性房地产的投资;;2.投资过程;2.投资过程;2.投资过程;3.预测;4.可行性分析;二、盈利可能性;1.现金流量;2.融资状况;3. 税负;三、风险及个人作用;四、决策过程;收益性房地产投资决策过程图;1.融资结构;2.收入清单;3.借款人和放款人评价;4.借款人与放款人之间的关系;五、房地产收益状况——收入清单编制;⑴ 一年收入清单 ① 净营业收入NOI 净营业收入就是营业收入减去营业成本后的净值，它是项目赢利水平的基础，放款人对其尤其重视，因为它是判断债务偿还能力的标准之一。 ② 税前收入BTCF 税前收入就是缴纳所得税之前的收入数额，其计算公式是：税前收入=净营业收入-债务-贮备金 =净营业收入-（利息+年还本额）-贮备金;1.预测财务清单;1.预测财务清单;⑵ 多年收入清单;⑵ 多年收入清单;⑵ 多年收入清单;⑵ 多年收入清单;2.预测抵押终结收益;⑴ 终结清单;⑵ 假设条件;六、估价;六、估价;2.其他方法;第二节 放款人对贷款的评价;第二节 放款人对贷款的评价;一、申请文件内容;2.申请书的主要内容;⑴ 贷款及其安全性;⑵ 区位、不动产和市场行情;⑶ 借款申请人情况;⑷ 预测的财务清单和估价;⑸ 结论;二、房地产评估(P148-153);1.收入还原法的基本内容与步骤(P148);2.直接收入还原法;⑵ 资本化率的求算;① 市场比较法;② 毛收入乘数法（GIM）;③ 投资权重法;⑶ 应注意的几个问题;⑶ 应注意的几个问题;⑶ 应注意的几个问题;③ 收益及售价的变化　 收益或销售价格也会随着市场物价水平发生相应的变化，在房地产评估时也必须对此有足够的认识，作出适当的合理调整。 ④ 收入的多种形式 房地产的收入有多种表现形式，对应就有多种资本化率，从而就有不同的价格评估结果。在评估时对此也要有所认识和准备。;3.收益资本化法;⑴ 预测现金流贴现法计算实例;⑵ 贴现率的计算;三、放款标准（P153-156）;1.借款人和房地产;2.最高放款额;2.最高放款额;2.最高放款额;3.其他指标的合理性;3.其他指标的合理性;第三节 借款人评价和决策; 一、决策过程及主要决策因素借款人评价主要是衡量投资的收益与风险是否符合决策标准，与其它投资形式比较是否具有突出优势等等。具体过程如图6—2。 　影响投资决策的因素很多，但其中最主要的是收益性指标和风险性指标。;借款人投资决策评价过程;二、收益衡量指标;1.传统方法;⑴ 毛租金乘数和收益率;盈利指标的计算结果;⑵ 回收期;传统方法小结;2.现金流贴现法;⑴ 净现金值;净现值计算案例（贴现率为16%，单位元）;⑵ 现值盈利指数;⑶ 内部收益率;应注意的几点;⑷ 现值和收益率的比较;净现值与内部收益率的比较（P161）;⑸ 内部收益率的调整;内部收益率调整值MIRR计算实例;三、风险评估;1.风险种类（P163）;2.风险评价;3.必要收益率的风险校正;3.必要收益率的风险校正;3.必要收益率的风险校正;4.收益的定量分解;四、最后决策;章节小结;章节小结;章节小结;章节小结;章节小结;四、放款人评价：房地产评估和放款标准 贴现率作为最重要的技术参数，一般有如下一些办法： ① 以投资者认同的期望值为标准 ② 以国债等无风险投资为参照 ③ 以市场平均水平为参照 ④ 以贷款利率为标准;章节小结;（二）放款标准 3 保本点 保本点=（营业费用+债务）/可能的毛收入 一般控制在84%以下。 实践中经常将其转换为其他业务控制指标，如资产的出租率（即100%-空置率）等。 4 单位面积贷款额 单位面积贷款额一般应控制在建筑成本的80%左右，实际上它与贷价比的关系非常密切，贷价比越高、单位面积的售价越高，则单位面积的贷款额就越高。;（二）放款标准 5.空房率和收租损失空房率和收租损失一般要求控制在5%以内。 6.营业费用比率 营业费用比率=营业费用/（毛租金+其他收入） （毛租金+其他收入）=毛收入;五、借款人评价： 1.收益衡量指标： 传统方法：毛租金乘数、资产收益率自有资金收益率（税前和税后）、回收期等。 动态方法：净现值、现值盈利指数、内部收益率等。 ;