成都山水置业山水琨玉项目价格体系方案_141PPT_尺度地产.pptxVIP

成都山水置业有限公司 山水琨玉项目 2008价格体系方案 前言 依据本次策划内容的特殊性，在本次工作中，尺度公司将着重围绕本项目的潜在价值与产品自身进行展开，以前瞻、务实、严谨的态度，结合开发目标与市场自身消化能力，对本项目所涵盖的产品结构赋予最合理的价值体现； 由此，本次工作内容将有针对性的展开市场调查及产品研究工作，对相关的宏观经济、整体市场、政策等层面将仅进行针对性的描述。 目录 区域价值点判断 区域市场产品调查 市场需求分析 本项目属性研究 本项目最终价格体系 结论综述 本次研究结果，“山水琨玉”项目住宅部分在遵照目前市场消化能力以及产品特征的情况下，最终市场均价为8606元/平米； 其中层差价为低区30元/层，高区40元/层，29-32层为统一价格 同层户型间差异价较大，最大范围为1281元/平米，主要户型差价集中在100-200元/平米； 本项目商业部分考虑其独有的区域口岸及未来巨大增值潜力，一楼部分均价为50699元/平米，负一楼均价应不高于16000元/平米； 酒店部分经过2类系统测算，并结合项目特殊性，2-6楼最终整体价格为7600元/平米。 第一部分 区域经济价值点判断 区域经济环境价值描述 房地产市场价值研究 PART 1 按照“全域成都”最新城市规划，未来的中心城区将逐渐沿人民南路与东大街沿线偏移； 本项目属于原有中央商务区北侧，以金融为主题的骡马市板块内。 中央商务区 本 案 城市体系 “二轴四片”建设，将以人民路、东大街（含攀成钢）为中轴的两侧地带；盐市口片区、天府广场—陕西街片区、猛追湾—游乐园片区、骡马市片区为重点，对中心城区城市空间结构进行优化；对区域内建筑空间形态、道路交通系统、地下空间综合开发利用、人文景观等方面编制城市设计； 由于“5.12”的影响，中心城区的改造时间将受到一定的影响，但整体而言，本板块的未来发展仍将是建筑空间、道路交通体系、地下空间综合开发等城市升级的重点区域之一 板块未来规划 本项目紧邻城市主干道人民中路 作为城市主干道，人民中路与人民南路被喻为成都市主城区的“城市生命线”，而作为本板块而言，其又是该区域内的财富枢纽 道路情况 作为贯穿城市东西、南北的节点交通区域，车流量巨大，道路路面相对狭窄，加上正在施工的地铁一号线使得本路段交通极为拥堵 1号线骡马市站是地铁1号线与远期规划4号线之间的换乘站。位于西玉龙街、羊市街与东、西御河沿街之间人民中路一段下，呈南北向布置。车站为地下两层12米岛式站台车站，车站总长184.35m，总建筑面积为9579㎡。 地铁的开通将极大的缓解目前严峻的交通局面，也将充分带动中心城区改造，本板块的经济价值与城市地位 交通现状及未来 第一部分 区域经济价值点判断 区域经济环境价值描述 房地产市场价值研究 PART 1 清水房均价趋于平稳，集中在8000---9000元/平米（锦江明珠均价8000元/平米、萧邦均价9200元/平米、缤舍均价预计8500元—9000元/平米） 精装房由于产品自身档次不同，市场价格跨度较大，8000---13000元/平米（时代凯悦均价8000元/平米、城市理想均价12000元/平米、壹号公馆均价14000元/平米） 住宅市场价值—在售项目 目前区域内商品住宅市场价格集中在7600-8500元/㎡的价格范围内 在该档次产品中，标准间与套一户型是绝对主流，而根据面积大小不同，标间普遍租金价格维持在1100-1300元/㎡.月，套一户型租金价格在1700-2500元/㎡.月 在出租率情况上，除时代凯悦由于尚处于销售阶段，其他同档次产品出租率较高，均在90%以上 区域住宅市场价值 ROMA国际 新城市广场 时代凯悦 本案 ￥7600-8000 ￥7500-8500 ￥7600-8600 米兰小筑 ￥7200-8500 根据口岸位置与交通环境等因素，结合到本项目商业特征，我们将区域内与本项目具有可比性商业分为A类与B类 A类：区域认同性强，商业氛围浓厚，口岸极佳，整体建筑档次较高 B类：区域认同性强，商业氛围相对浓厚 以目前市场认同性看，本项目处于市中心商业氛围浓厚的八宝街东侧，但从目前交通环境上看，与该商业圈层联动性不足 区域商业市场价值 A类商业特征： 目前市场价值：4.5-5万元/㎡ 租金价格：240-300元/㎡ 户型特征：开间5.6-6米、进深8-9米 业态：高端零售、专业服饰等 本案 铂金城 新城市广场 区域商业价值——A类商业 B类商业特征： 目前市场价值：2.5-3万元/㎡ 租金价格：150-200元/㎡ 业态：特色餐饮、服饰、营业厅等 铂金城 新城市广场 时代凯悦 区域商业价值——B类商业 本案 研究范围：骡马市、八宝街—西大街、太升南路三大片区； 研究对象：商务酒店、经济型酒