房地产评价案例.docx

地产证弄 地产证弄化 地产证弄 地产证弄化 地产if 地产if弄化 岫内容 岫内容17 资料来源：上海财经大学 房地户评估素例一 案例 评估对象为XX有限公司位于上海市XX开发区XX路XX号 工业用途房地产（土地为岀让）。该公司因需以评估对象房地产向法 院提供财产担保，委托X X评估机构对该房地产的公开市场价值进行 评估，评估基准日为2003年2月21 0O该案例采用房地分估然后加 总的方法对房地产价值进行评估。 一、基本情况 （一）估价对象概况 此次委托评估的是位于上海市XX开发区内的工业用房地产。 1、估价对象的登记和权属状况 根据委托方提供的［沪房地X字（2002）第XXX号］房地产权证 及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下： 权利人：XX有限公司 坐落：XX路XX号 土地权属性质：国有出让 土地用途：工业 地号：（略） 土地使用期限：1996-04-05 至 2046-04-04 止 土地总面积：29, 032妒 建筑面积：6,791m2 房屋类型：工厂 建筑结构：钢混 未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用 状态。 2、 估价对象四至情况 估价对象位于上海市XX开发区XX路XX号，土地等级属上海 市基准地价十级地段。距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距 上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。估价对象四至:东为 待租土地，西为XX路，北为XX路，南为XXX有限公司。 3、 估价对象土地利用状况 估价对象土地上己建设总建筑面积为6, 791平方米的厂房，估价 对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大 型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。 （二）影响因素说明 1、个别因素分析 （1）建筑物状况 根据实地勘察，估价对象为X X有限公司位于上海市X X开发区 XX路XX号内房地产，建筑物状况如下: 幢号 1 2 3 4 5 6 7 8 类型 1 工厂 工厂 工厂 工厂 工厂 工厂 工厂 部位 全憧 全憧 全幢 全幢 全幢 全憧 全嶂 全幢 用途 工程 工程 危险 门卫 生产 仓库 综合 门卫 房也产证弄化一 房也产证弄化一 岫内容 岫内容17 房也产证弄化一 房也产证弄化一 岫内容 岫内容17 ＞地产 ＞地产if弄化 楼 楼 品 仓库 车间 楼 结构 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混 层数 1 1 1 1 3 1 2 1 建筑面枳 （G） 321 458 81 50 4. 04 5 801 9S： 50 层高（m） 6.0 6. 0 6. 0 4.8 7. 5 8.0 4.0 4.8 室内地坪 水泥 水泥 水泥 地砖 水泥 水泥 地砖 地砖 内墙面 涂料 涂料 深料 涂料 涂料 深料 涂料 涂料 明白 刷白 叫1 刷门 胴白 用白 峋白 铝合 铝合 铝合 铝合 铝合 铝合 铝合 铝合 门窗 金 金 金 金 金 金 金 金 门窗 门窗 In 11窗 I 门窗 Dim 门窗 外墙面 条形 条形 条形 条形 条形 条形 条形 条形 而砖 - 面砖 血砖 面砖 建造年份 1998 .8 199S .8 1998. 3 199S ?8 1998 .3 199S .8 1998 .3 199S . 8 维护状况 较好 较好 较好 较好 较好 较好 较好 较好 （2） 厂区内状况 估价对象属于大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整, 能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。 （3） 交通条件 估价对象距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车 站45公里，距浦东国际机场30公里，估价对象的交通条件较好，主 干道为XX公路。 （4） 基础设施状况 估价对象红线外具备道路、上水、下水、电力、通讯、供气等基 础设施条件。基本生产、生活设施完善。 2、区域因素 估价对象所在的XX区位于上海的南翼，杭州湾北岸，东西长 41公里，南北宽22公里，总面积687平方公里。XX区历史悠久， 人杰地灵，气候宜人，土地肥沃，资源丰富，海岸线长31.6公里， 江岸线长13.6公里，港口码头等设施齐全，开发前景广阔，是上海 市的南大门。 近年来XX区抓住机遇以吸收上海大企业和全国大企业为方向， 以开发市级工业区为重点，吸引外资，开拓国际市场，逐步形成机电 设备、汽车配件等一批新型支柱产业框架，全区经济己进入适度和相 对平稳发展的轨道，区内海关、商检、外汇银行、国际货运、国际商 务等机构俱全，1999年被国务院发展研究中心列入首批全国10家小 康县之一。 X X区水陆交通便捷，特别是近年来开展以路桥为重点的基础建 设和工业园区建设，建成以“十字路”为主干道的九纵六横公路网络, 与X X港、XX运河等组成相当容量和应变能力的综合交通体系。 3、市场背景分析 2002年国际经济形