北城天街营销计划方案XXXX4.pptx

北城天街2015年营销计划2015.3核心问题本报告要解决的核心问题1、单铺面积过大，总价过高；2、城北新区居住人口极少，市场培育期较长，前期商业气氛冷清；3、营运问题：商业街是按三层同时营业设计，不同楼层商铺面积功能不一样以适应不同业态的要求，但是实际营运的过程可能是：先一层外街、后一层内街，再二层，最后是三层，运营管理具有一定的难度；4、招商的压力：广场封闭、公交线路未开通等诸多客观原因使它目前本身的辐射能力和升值潜力不为众人所知，给招商带来困难；5、整个市场商业盘投放的量明显比往年要大，一定程度上扩大了客户的选择范围；6、前期推广、未能良好呈现，项目形象不高；7、在整体波动市场的大环境下，客户购买信心不足；环境分析解决思路目标下战略费用预算市场分析项目分析价值梳理商铺营销策略推广策略推售计划费用预算市场分析主要竞争项目目前本项目在北城汉韵天街，面临的主要竞争对手为鹭岛、领秀城、财富广场、新天地；鹭岛领秀城财富广场新天地市场分析 鹭岛销售情况：每周来访3-7组左右，推出70000m2商业体量，主打40-80m2小面积，开发商自持60%，统一招商，3楼返租3年，每年7%收益；项目特点：以体量大为卖点小面积低总价，同时产品线较丰富，地理位置优越，以大型超市为卖点。对本项目对比：竞争性强；与本案较近，产品线比本案丰富、体量大，与本案客群有相似点。市场分析 领秀城销售情况：每周来访3-5组左右，以体量大为统一经营统一管理，即买即返10年租金，返租租金以每年年底发放，每年收益7%对本项目对比：竞争性强；体量大，价格比本案低，购买客群相同。分析：项目商铺以低于市场价格入市，主打小面积低总价，但整体销售去化缓慢，市场分析财富广场销售情况：以裙楼、商住一体为卖点，1-4楼零售，没有统一业态分布销售卖点：商铺开间及进行较好，加上前期宣传较好，对本项目对比：与本项目毗邻；产品定位、客群定位都相同；开间户型都较好，客户群上与本项目直接竞争。市场分析新天地销售情况：每周来访3-5组左右，现去化25%左右。对本项目对比：与本案位置体量相似，价格还比本案低，购买客户群体与本案相同。分析：地处新老城区交界处，以低单价进行对外宣传诱导客户，但以项目位置较为尴尬，客户购买有一定余悸。放量分析竞争项目在售及近期预计推售调研分析单位：万方备注（西充在售和预告项目十余个，以下只介绍本案现竞争较大项目）商铺业态物业储量及放量上百万方左右，市场竞争形式严峻，未来商业将形成集中供应， 市场销售商铺方式也将五花八门，对本项目客户抢夺严重。市场分析总结调研结果显示，区域内其他同类商铺项目，到访及来电量都交低，平均每周商业来访4-10组，同时近期大多项目都无商铺成交，近期市场出现低迷状态。来访整体市场存量很大，且竞品项目在产品上与本项目无较大差别，但体量、价格、位置都交本案好，要想打开本岸销售局面，必须在推广、营销、形象等进行全方位提升。存量目前，西充在售和预告项目十余个，商铺业态物业储量及放量上百万方左右，根据实地调查显示，西充今年推出商业约为30万方左右，年均商铺去化在10万方左右，市场竞争十分激烈。供销价格后续区域项目价格会有小幅下降，但仍然低于本项目价格，在市场大环境下，本项目应在价格、展示、形象等方面进行改进，才能打开本岸销售局面区域项目多为商住地产，同时西充基本无外来人口，导致大多客户为本地的私营业主，主要购买目的是自营，而在目前情况下，此内客群看重，位置、价格、面积。客户环境分析解决思路目标下战略费用预算市场分析项目分析价值梳理商铺营销策略推广策略推售计划费用预算项目分析 新城区核心区域，周边配套不断完善项目分析销售情况 本案商业总体量3万方，现剩余2.9万m2，现每周来访2-3组。产品价格： 在大环境影响下购买客户较少，由此造成销售战线明显拉长。而目前区域配套增速缓慢的情况下，这种高价惜售的策略已经不能适应市场。 自营占比60%，投资40%，自营客户多数为城区客户，购买力相对较弱，多为按揭，青睐20-80m2小商铺，受价格因素影响因素较大，投资者多为生意人，全 款资金充足，青睐投资回报率。客户情况本项目位于新城区核心区域，项目为大体量文化商业，现为现铺，多数为小商铺，未来周边配套完时将凸显出其强大人流。产品形态项目分析分析结论： 区域竞争已成为被围合夹击的竞争态势；鹭岛、新天地、财富广场和领秀城。毗邻本案的四个项目在价格、体量、位置上对本案形成直接打击；在大环境整体商业市场出现懈怠等问题，同时整体商业市场基本无来访。 由于项目所处区域还不成熟，同时整体市场商业物业形态存量达100万方，未来整体市场商业将大面积放量，将会对本项目造成新的的竞争；在残酷的竞争环境下，面对种种不利因素我们如何突围而出？环境分析解决思路目标下战略费用预算市场分析项目分析价值梳理商铺营