建筑项目估算市场法概论.pptVIP

1、平均数 简单算术平均数，是把修正出的各个价格相加，再除以价格的个数，所得的数即为综合出的一个价格。 例4-11：三个可比实例的价格分别为5200、元/㎡ 5600元/㎡ 、5300元/㎡ 。用“简单算术平均”综合出的一个价格。 （5200+5600+5300）÷3 =5367（元/㎡） 1、平均数 加权算术平均数，是把修正出的各个价格综合成一个价格时，考虑到每个价格的重要程度不同，先赋予每个价格不同的权数，然后综合出的一个价格。 例4-12：在例4-11中，如果赋予三个价格的权数分别时0.5、0.3、0.2。用“加权算术平均”综合出的一个价格。 5200× 0.5 +5600× 0.3 +5300× 0.2 =5340（元/㎡） 2、中位数 中位数是把修正出的各个价格按从低到高或从高到低的顺序排列，当项数为奇数时，位于中间位置的那个价格为综合出的一个价格，当项数为偶数时，位于中间位置的那两个价格的简单算术平均数为综合出的一个价格。 3、众数 众数是一组数值中出现次数最多的数值。 第九节???市场法运用实例 例4-13：为评估某写字楼2000年10月31日的正常市场价格，在写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下： A的成交价格：5000（人民币元/平方米） B 的成交价格： 600（美元/平方米） C的成交价格： 5500（人民币元/平方米） A的成交日期：2000年1月31日 B的成交日期：2000年3月31日 C的成交日期：2000年7月31日 A的交易情况： ＋2 ； 房地产状况：－8 B的交易情况： ＋5 ； 房地产状况：－4 C的交易情况： －3 ； 房地产状况：+6 交易情况的正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常价格的幅度； 房地产状况的正（负）值表示可比实例的房地产状况优（劣）于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。 另假设人民币与美元的市场汇价2000年3月31日为 1：8.5，2000年10月31日为1：8.3； 该类写字楼以人民币为基准的市场价格2000年1月1日至2000年2月31日基本保持不变； 2000年2月31日至2000年5月31日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。 试利用上述资料估算该写字楼2000年10月31日的正常市场价格。 估算该写字楼2000年10月31日的正常市场价格如下： 1、计算公式： 比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数 2、比准价格： A=5000×100/（100＋2）×（1－1%）3×（1＋0.5%）5×100/（100－8） =6598.33（人民币元/平方米）； 2、比准价格： B=600×8.5×100/（100＋5）×（1－1%）2 ×（1＋0.5%）5×100/（100－4） =6328.88（人民币元/平方米）； C=5500×100/（100－3）× （1＋0.5%）3×100/（100＋6） =6192.31（人民币元/平方米）； 3、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果，则： 估价对象价格（单价） =（6598.33＋6328.88＋6192.31）÷3 =6373.17（人民币元/平方米） 例4-14：为评估某商品住宅2002年10月24日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例，有关资料如下： A的成交价格：3700（元/平方米） B 的成交价格： 4200 （元/平方米） C的成交价格： 3900 （元/平方米） A的成交日期：2002年5月24日 B的成交日期：2002年8月24日 C的成交日期：2002年9月24日 A的交易情况： －2 ； B的交易情况： 0 ； C的交易情况： ＋1； 该类商品住宅2002年4月至10月的价格指数为（定基价格指数）： 100,92.4,98.3,98.6,100.3,109.0,106.8 房地产状况的比较判断结果： 试利用上述资料估算该商品住宅2002年10月24日的正常市场价格。 房地产状况 权重 估价对象 A B C 因素1 0.5 100 90 100 80 因素2 0.3 100 100 110 120 因素3 0.2 100 125 100 100 估算该商品住宅2002年10月24日的正常市场价格如下： 1、计算公式： 比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数 2、交易情况修正系数： 可比实例A：1