房地产中介市场及行业的发展.pptxVIP

准确说出我们的职业全称是什么？;营销自己 A房产中介 营销房子 B房产经纪人营销信息 C房产销售 牵线搭桥 D房产信息部;好的经纪人，不靠市场吃饭，靠人脉吃饭;如何建立自己的人脉？学会分析我们的客户;我们的客户来源分两种：主动与被动，如何与他们建立关系？他们需要你，与他们有需要;我们的客户构成分三种：A自住需求B投资需求C恐慌需求如何与客户建立关系？你在替你的客户解决??题！而非简单卖房！;有了对客户的分析，就有了寻找建立关系的突破口！;市场在变，我们也要变!适者生存！优胜劣汰！什么是优？经纪人理应掌握丰富的知识！;那么，当前市场，客户最关心的是什么？ 房价的涨跌！ 未来房价上涨还是下跌取决于什么？ 供需关系！ ; 针对当前市场，我们如何解答客户的问题呢？好的话术建立在自己对知识理解的基础上，作为业务主管，一定要学会市场分析。;市场及行业发展;第一节 宏观经济与房地产;我国用了20年时间，完成城镇化率45%。日本完成这一水平用了30年。 到2030年中国基本上完成工业化的时候，在15亿人口中将有12亿城市人口，城市化率超过80%。目前如果不算进城打工的农民，真正的城市人口只有4·5亿，因此在未来20年将有接近8亿人要进城，是目前城市人口的两倍，而同期的经济总规模也将增长13倍，但是同期内的城市土地可供量仅能增长48%，所以在有限土地供给背景下的城市化加速与经济的持续较快增长，是导致地价与房价加快增长的根本原因 （到2008年末中国耕地总面积是18·2574亿亩 ，18亿亩耕地的红线不能碰 ）;新世纪前十年的房价上涨率是7·6%，未来20年则可能到达11%。照此计算，房价可能突破10万元/平方米。 中国的人口高峰是在2030年，由于中国目前已经在加速进入老龄化阶段，到2030年以后人口总数也会出现较明显减少。目前中国城市家庭中还是独生子女多，长期以来的人口政策使目前城市大多数家庭都是由爷爷、奶奶、姥姥、姥爷和父母亲带一个孩子，因此现在出生的孩子长大后包括自己所购买的住房和继承的住房，将会拥有四套住房，在留下自用住房后，就会有很多房子进入二手房市场，从而使城市住房的供给大大增加，所以只有到2030年以后中国人口开始逐步减少的时候，中国城市地价强劲上升的势头才会开始转变 。 ;2010年政策指向： 4月14日，国务院发出通知，要求二套房贷首付比例不低于50％，利率1．1倍；三套以上房可停贷 银监会关于第二套房的界定已经有了明确标准。二套房将不再以“是否利用贷款购买住房，且贷款是否已还清”来界定，而是以家庭持有房产数量来界定。标准为“不以房贷发生为界限，以家庭为单位（包括本人、配偶和未成年子女），家庭持有房产数量为标准来界定二套房、三套房。”即在购买房产时，只要当前家庭财产中没有任何房产，不管之前有没有贷款购买房产，都算作第一套房处理，可以享受国家有关优惠政策；如果家庭已经拥有一套房产，哪怕之前没有贷款记录，再购买时就算二套房，不得享受优惠政策。 “精确制导”打击投资投机需求。强行租借资金流入。造成有钱的人买不了，没钱的人买不起。 （国家政策屡次失败的原因是：违反了人多地少的客观规律。缩小贫富差距，大量供应保障性住房，才是解决 ;第二节 存量房市场;交易量是如何逐年递增的 城镇化、人口、恐慌、投资、投机需求的旺盛 如何看待房价上涨 国家经济结构转型转的什么？ 刺激经济政策导致货币超发。 大量流动性资本流入楼市和股市仍将持续 ;第三节 行业发展历程; 1、五年的快速成长期 自国家推动城镇化进程以来，以及受07年亚洲金融危机影响，政府持续推动的提振内需经济计划，更加速了我国房地产市场的繁荣发展。至03年，北京存量房市场进入了一个五年繁荣期。03年至07年，北京二手房市场高速发展，行业形成规模，监管逐步完善。这个五年，奠定了房地产经纪行业的原始积累和前期法律监管环境的铺垫，以及第一阶段的主要发展模式。 ;2、终结繁荣，拐点来临 2007年底是房地产市场的拐点年。真正拐点出现在07年10月，至此，房价开始了一个周期性的调整，价格停涨带动成交量持续低迷，内需开始不振，08年北京市二手房成交6.7万套，较07年下滑30%左右，宏观经济随之紧缩。 ;3、09年市场强烈反弹，但调整仍将继续 2009年二季度房地产市场开始反弹，二季度成交量首先启动，随之带动房价上涨，北京市二手房成交均价逼近1.4万，较07年上涨了25%，随着房价的攀升，市场泡沫再次形成。究其原因： （1）受金融危机影响，外需市场疲软，我国实体经济尚未恢复，大量流动性资 本