房地产发展趋势讲义XXXX0529.pptxVIP

房地产发展趋势;2;2;房地产的定义 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。 基本属性 稀缺性——“世界上没有两处完全相同的房子” 固定性和不可移动性，经济学上称为“不动产”； 房地产经济为非实体经济，属于虚拟经济的一种； 房地产与金融的关系 房地产与金融的关系密切，在开发、交易及后续市场环节高度依赖金融的支持。两者皆为虚拟经济的代表，互生互存。;注解： 房地产业与金融???之间的密切关系是两个产业之间与生俱来的内在经济联系； 房地产业因其运转周期长、融资量大离不开金融业的支持，而金融业则将房地产业视为一种安全性和收益性都很高的优良资产和“黄金业务”； 无论房地产业过度发展还是发展不足都首当其冲地影响金融业。如果房地产业与金融业的产业关联度过低，即金融业对房地产业支持不力，则会限制房地产业进而影响房地产业链条上众多产业的发展，致使宏观经济不景气； 但如果房地产业和金融业间的关联关系超过一定限度，则会引起金融资金推动型的房地产泡沫，从而危及金融业乃至整个经济体的安全。 ;M2的定义 M2是指“广义货币”，是货币供应量的重要指标之一，国际上的计算公式是“流通中的现金+支票存款+储蓄存款+政府债券”，也就是度量一个国家印钞量的指标。 基本属性 M2反映现实的购买力（现金+支票存款） M2反映潜在的购买力（储蓄存款+政府债券）； M2与房地产的关系 M2的增加使得房地产商从银行获得贷款可能性增加，潜在购房者流动性约束下降，从而对房地产需求和新建筑的投资决策有相当大的影响，最终导致房地产价格变化。??M2的快速增长为我国信贷市场提供了宽松的流动性环境，通过银行信贷，将居民对住房的潜在需求转变为有效需求，推动了房地产价格的上涨。;注解： “根据央行最新出炉的数据，2013年3月末，中国广义货币(M2)余额103.61万亿元（全世界约340万亿元），同比增长15.7%，首次突破100万亿大关。 “2008年以来，中国的M2余额增长了一倍多，很多城市同期的房价也涨了这么多，哪有这么巧的事？”复旦大学经济学院副院长孙立坚认为，多年来，中国的M2一直快速增长，但通胀却保持在可控水平，其中一个重要原因就是中国的钱大部分都没有进入消费市场，除了储蓄，相当多的资金都聚集到了房地产领域，推高了房价。;房价在房地产中的意义 房地产作为商品同任何商品一样，是使用价值和价值的统一体，是房地产价值的货币表现，它具有特殊性，由于受多种因素的影响，房价体现的是房地产的未来价值。 租金在房地产中的意义 租赁业务中出租人向承租人收取的转让资产使用权的补偿款。在融资租赁条件下，租金应考虑租赁资产的买价、出租方垫付资金的利息以及出租方收取的手续费等因素。是房地产当时市场条件下真实的使用价值的体现。 房价与租金的关系 马克思的地租理论认为房价和房租都是房屋价值的货币表现形式，都应该反映房屋的价值。房价与租金处于同一个成熟市场环境下，双方联系紧密，没有相互区隔，从而得出两者存在正相关关系的结论。按照国际惯例，房价一般是月租金的100—200倍，一旦超出这个标准，两者会相应做出调整。 ;2;房地产经济属性;;经济环境的影响——02-12年M2与深圳房价的增长曲线趋同12年约为02年的4-5倍;经济环境的影响——GDP保持快速增长，房地产业高速发展;货币超发到一定程度，市场无力吸纳大量的货币，当股市无法吸纳时，楼市自然成为另一个吸纳大量货币的“海绵”。房价快速上涨，调控也紧随而至。但国家一边调控，一边却加大货币投放，难以真正抑制房价。央行数据显示，去年中国的新增信贷8.2万亿创出了史上第二峰值。;2003年，全国房地产开发投资完成10106亿元，2011年这一数据增长为61740亿元，几乎是当年的6倍 2003年房地产开发房屋施工面积为11.77亿平方米，2011年跃升到50.8亿平方米 我们城镇人均住房建筑面积由1998年的18.7平方米提高到2010年的31.6平方米;根据诺瑟姆曲线理论，城市化率超过30%时，国家将进入高速城市化阶段，直至城市水平达到70%左右，2011年我国城市化率达到51.27%，假设未来能保持年均提高1%，即我们高速城市化进程至少可以持续至2030年;我国在1963-1975年间和1981-1997年间出现过两次“婴儿潮”，在这两年期间，每年新出生婴儿数至少在2000万人以上，这两段“婴儿潮”的存在保证了我国房地产至少存在两次置业高峰;　受经济的、社会的、政策的、人口的、道德的以及心理的多种因素影响，现代社会的家庭结构发生迅速裂变，家庭规模趋于小型化。在人口总量不变的条件下，家庭规模小型化的必然结果是户数的增加，从六口之家变成三口之家，总户数将增加一倍，家庭规模小型化和户数的