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第二章 资产评估的基本方法学习目标通过本章学习了解资产评估的基本方法——成本法、收益法、市场法。如何对各种资产评估方法进行比较和选择。学习要求了解成本法、收益法、市场法的基本概念。理解成本法、收益法、市场法的基本原理和方法。掌握成本法、收益法、市场法的优缺点。掌握成本法、收益法、市场法的常用计算公式。熟悉资产评估方法的使用。第二章 资产评估的基本方法1·1 成本法1·2 收益法1·3 市场法1·4 资产评估方法的比较与选择 第二章 资产评估的基本方法资产评估基本途径和方法成本法市场法收益法收益途径成本途径市场途径过去未来评估基准日第二章 资产评估的基本方法资产评估方法体系直接比较法市场法类比调整法市盈率法重置核算法物价指数法 重置成本成本法功能价值法 统计分析法 成新率修复费用法 观察法 使用年限法 收益额收益法折现率收益期1.1 成 本 法一、成本法的基本原理（一）成本法的概念（二）成本法的理论依据（三）成本法应用的基本思路（四）成本法应用的前提条件二、成本法的具体评估方法 （一）重置成本评估方法（二）各种贬值评估方法（三）综合成新率及其估算三、运用成本法评估资产的程序四、成本法的评价 1.1 成 本 法一、成本法的基本原理（一）成本法的概念 成本法是指从被评估资产在评估基准日的现实重置成本中扣除各项价值损耗来确定资产价值的方法。（二）成本法的理论依据1. 资产的价值取决于资产的成本；2. 资产的价值是一个变量。即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。 磨损和自然力使物理性能下降——实体性贬值；新技术的推广和应用使原有技术落后、性能降低——功能性贬值；资产以外的外部环境（政治、宏观政策等）使价值下降——经济性贬值。 —＝或—或＝1.1 成 本 法一、成本法的基本原理（ 三）成本法应用的基本思路资产实体性贬值被评估资产重置成本资产评估值＝资产功能性贬值资产经济性贬值资产功能性贬值被评估资产重置成本×成新率资产经济性贬值被评估资产重置成本×综合成新率1.1 成 本 法一、成本法的基本原理（四）成本法应用的前提条件1. 被评估资产处于继续使用状态； 2.应当具备可利用的历史资料；3. 形成资产价值的耗费是必需的；4. 被评估资产必须是可以再生的或可复制的。 复原重置成本 更新重置成本1.1 成 本 法二、成本法的具体评估方法重置核算法物价指数法功能价值法统计分析法生产能力比例法规模经济效益指数法 重置成本评估方法实体性贬值功能性贬值经济性贬值观察法使用年限法修复费用法各种贬值评估方法1.1 成 本 法二、成本法的具体评估方法(一)重置成本评估方法复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。1.1 成 本 法△ 相同点：均采用现行价格计算。△ 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。△ 有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；（2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。1.1 成 本 法1.重置核算法（1）基本原理： 是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法。 1.1 成 本 法（2）计算公式： 重置成本＝直接成本＋间接成本 间接成本构成： 取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用建造成本构成： 材料成本 人工成本 制造费用 资金成本 合理利润取得成本构成： 购买价格 安装调试费 运杂费 人工费1.1 成 本 法例2-1 待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。 评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为： 重置成本 = 购买价格 + 运费 + 安装成本 = 180000 + 5000 + 20000 = 205000（元）1.1 成 本 法例2-2 被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设