东方一品营销总纲过程稿.pptxVIP

谨呈：浙江胜达置业发展有限公司东方一品2008营销总纲如果路边出现一头紫色的牛· · · · · ·序言 当我们驱车穿越大草原的时候，在这个奇妙的旅程中，我们看到一群又一群好象从童话里走出来的奶牛，它们在路边摆出各种可爱的姿势看着我们，绵延数十公里，这样的奇景令我们叹为观止。 可是20分钟后，我们便开始对这些奶牛熟视无睹——新出现的奶牛和刚才看见的一模一样，奶牛反正也不过是那个样子，我们习以为常了，比习以为常更糟糕的是接下来的厌倦，也许它们是世界上最漂亮最吸引人的奶牛，但无法改变它们一成不变的无趣事实，在看多了之后，真的只会让人厌烦！可是，如果在这个时候，路边出现了一头紫色的奶牛，你的眼睛一定会为之一亮！报告需要达成的共识整盘营销战略整盘营销操盘思路项目营销策略达成目标01项目及企业目标？对项目销售目标的解读1、快速：开盘热销，快速回笼资金。2、高价：项目高成本决定高售价，实 现项目价值最大化。对中大品牌目标的解读1、通过本项目高端物业的开发提升中大企业品牌价值，赢取萧山乃至杭州地区企业口碑。2、打造萧山房地产市场的传世佳作，体现中大集团为萧山城市发展及人居事业所做出的贡献。目 标目 标客户目标中大集团需要通过项目实现名利双收02项目本体情况预判分析项目自身的优势和劣势本体情况解析宏观趋势判断萧山市场判断案例借鉴01属性诠释区位属性萧山经济开发区高起点规划，城市扩张方向经济开发区与新城核心区交界处距离新城核心人民广场800米与城市联系紧密，位于中心1KM辐射区内中心区域内住宅用地稀缺项目属性占地38340㎡，建筑面积136453㎡，容积率3.514.2万平米的写字楼高容积率中等规模物业顶级写字楼能提升项目形象紧邻城市主干道市心北路，毗临规划中地铁二号线建设一路站可达性好、交通便捷周边以工业企业厂房为主周边生活配套缺乏，区域认可度不高项目南侧有市政绿化带，隔北塘路为北塘河。项目周边无稀缺性资源，景观资源可利用度不高。项目属性城市中心区域，住宅用地相对稀缺，区域现状在逐渐被认可过程中的中等规模房地产项目产品定位：高容低密纯大户型高档社区规划布局32层两梯两户点群式布局。西北角规划建设高档写字楼。道路系统步行社区，人车分流。社区景观地块面积所限，无中央大规模集中绿地，可以通过地势高差营造形成精致小组团景观。产品本体：底层架空，点式住宅两梯两户，南北通透户型全明，主力户型200 ㎡以上。社区配套写字楼裙楼及7#楼有部分商业配套辅1项目认知　总套数户型类型户型面积（㎡）比例1#楼585-2-227812.08%12.50%24-3-4（顶复）3430.42%2#-1楼564-2-219812.08%24.58%563-2-216112.08%25-3-3（顶复）3510.42%2#-2楼45-4-44500.83%0.83%3#楼585-2-223612.08%12.50%24-3-3（顶复）2850.42%4#楼584-2-323812.08%12.50%24-3-3（顶复）2940.42%5#楼584-2-221612.08%12.50%24-3-3（顶复）2380.42%6#楼584-2-220912.08%12.50%24-3-3（顶复）2600.42%7#楼564-2-219211.67%12.50%24-3-3（顶复）2270.42%项目认知户型面积：共476套，其中190㎡舒适四房、五房为主， 190 ㎡以下三房产品仅占12％，产品户型种类相对单一。2007年1－11月，全国70个大中城市房产销售价格同比上涨7.3％，下半年调控政策不断。2008年市场有所考验？2007.1.162007.8.132007.9.272007.10.92007.12.3““中央经济工作会议”提出的“防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀”，货币政策由“稳健”调整为“从紧”等“关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”“解决城市低收入家庭住房问题的若干意见”（24号文）“招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 ”“关于加强商业性房地产信贷管理的通知”解读：每次调控，高档房都首当其冲。税收不断在加重，买房门槛也在不断抬高。解读：达成多层次多元化住宅供应体制，每个细分市场形成供求关系平衡，逐步建立起合理的住宅体制。。解读：提高二套房贷款首付和利率将会有效地抑制非刚性购房需求，有效地减少投资性购房，但由于供应趋紧，明年房价会有一段盘整期 。解读： 从07/11/１起施行，规范了一级土地市场的拿地程序，对开发商蓄意囤积土地的有一定的制约作用。解读：如何控制投资、银行贷款和贸易顺差过快增长，以及改善民生等问题。2007年中国人民银行6次加息、10次上调存款准备金率明年的房地产市场将接受考验，