世联深圳新龙岗商业中心营销策划.pptxVIP

谨呈：千岗房地产开发有限公司新龙岗商业中心策划报告汇报思路市场总势片区市场项目情况Swot分析营销举措方案评述龙岗市场总势：卫星城规划使得龙岗商业蓬勃发展。大型零售商业纷纷出兵关外住宅商业裙楼势头迅猛临街商铺销售经营两旺旺销的背后隐藏着怎样的危机？片区市场情况：大型商服物业（百货、超市）临街商铺以及住宅裙楼专业市场龙岗大型商服物业分布本项目人人百货国际百货大明百货世贸万佳昌盛百货商场人流状况人流描述判断万佳百货☆☆☆☆☆人流量较多，上门客户中、高阶层的客户相对较多，客户购物目的明显，消费能力高。位于龙岗中心城本身缺少人流，只有车流，但万佳百货的品牌知名度、美誉度，良好的管理支撑起商场的经营。人人商场☆☆☆☆☆人流量较多，客户主要集中于龙岗镇老城区一带客户，商场营业历史较长，客户上门购物，具有习惯性。龙岗本地老牌大型百货，地理位置优越，得到本区域客户的认可世贸中心☆☆☆人流量一般，主要吸引万佳客户上门，商场档次较高，上门的客户消费能力较高。地处中心区，周边以车流为主，通过引进万佳及广告宣传，树立高档次商场的形象，获得高端客户的认可。大明百货☆☆人流量较少，上门客户消费能力一般。主要以周边客户为主。在本区域有一定知名度，但是美誉度较差，经营管理水平较差，物业内部规划及管理跟不上，门前广场混乱。国际商场☆☆国际商场人流较少，主要吸引人人商场经过人流，虽地处老街，周边建筑凌乱，街道脏乱差，商场昭示性差，限制了商场的发展，业态与经营方式与人人商场相近，没有特色，是其最大的弱点。昌盛商场☆☆☆☆刚开始营业不久，人流量尚好。客户消费能力较低，主要为周边工厂工人。位于工业区内，周围工厂工人较多，典型以周近区域客户为目标的中小型百货商场， 与其它商场直接竞争小大型商服物业分析商场名称租金状况人人购物广场销售提成国商销售提成万佳百货以免租金二年的方式引进万佳百货。世贸广场一、二层销售提成24%，三层月租金120元/ m2。大明百货街铺月租金130元/ m2，商场内铺位月租金30元/ m2，三楼发发展商自营卖家私。阳光广场出售，不返租大型商服物业租金分析商场名称业主回报方式人人购物拆零铺位，出租给小业主国商发展商出租万佳百货出售给小业主，返租3年世贸广场一、二层出售，返租3年，年返租收益9%，三层出租昌盛广场固定返租15年，年回报率10%，一、二楼出售，均价12000元/m2，最高价14000元/m2，，二楼售价7800-9000元/m2，3-5F由发展商出租大明百货3F和2F一半为发展自已经营阳光广场出售，不返租各大商服物业业主回报方式结论一：商场的经营管理水平与商场的经营状况直接相关。万佳百货。本区域居民对商场的品牌有一定的选择性，但还处在初级阶段。商场的位置对商业经营非常重要，但不是决定性因素。与市区的大型商场相比，商场的覆盖面放大。龙岗商业街铺物业分布老街商圈中心城商圈深惠路商圈龙岗小商业情况分析：?位置业态月租金水平经营状况出租率中心城新鸿基花园士多店、小餐厅35-40元/m2人流很少15%新亚洲花园地铺五金、布艺、小餐厅、70-80元/ m2人流较少90%紫微花园地铺未入伙40-50元/ m2未入伙0%老街龙岗老街通迅、服装、电器、餐厅150-250元/m2人流量较大100%内环路罗瑞合街小百货、小五金、小餐厅、发廊40-50元/m2人流量一般100%龙园路建材、五金、陶瓷40-50元/m2，最高租金80元/m2人流不多，车流较多100%鹏达花园空置30-40元/ m2人流较少10%盛平村楚丰广场?30-40元/m2车流很多人流较少10%龙平东路（近龙岗河以北路段）建材、木材、陶瓷、餐馆、酒家30-45元/m2人流一般车流很多100%龙岗商业街铺租金分布30-45元30-45元50-80元40-50元30-35元35-45元40-50元40-50元70-80元80-100元60-80元结论二：街铺是本区域商业经营最主要的形式，按类型分可分为：临街街铺和住宅群楼地铺。它们的租金水平通常反映该地段商业发展水平。龙岗客户购买商铺投资的概念相当主动。本项目所处地段商业价值尚未完全体现。龙岗商业专业市场业态分布建筑材料餐饮装修陶瓷餐饮中档家私餐饮结论三：龙岗专业市场业态主要以建材、装修为主。中低档家私专业卖场基本集中在深惠路沿线。集银皮革市场的成功销售为开拓其他业态创出先河。相对以上环节基础建材 → 装修材料 → 家居装修 → ？？ → 家私家具→？？？ 可参考业态： 家居装饰专卖：布艺、专业橱柜、玻璃陶瓷饰品、画艺等； 家用电器专卖：仅有铭可达一家，其余均分散。项目名称位置规模销售形式价格备注雅豪祥苑龙河路13276 m2共238套独立街铺12000-14000最低5000-6000元建材一条街紫微苑商业步行街龙翔大道与吉祥路交汇处近3万m