酒店管理合同 酒店管理合同的分析说明2016(叶予舜).docx

酒店管理合同  酒店管理合同的分析说明 酒店管理合同的相关概念 酒店管理合同作为一种管理模式的出现，有效地平衡了酒店业主和酒店管理 公司双方的利益，使酒店管理公司的管理经验能够以较低的成本和风险被复制到 更多的酒店。 酒店管理合同的概念 酒店管理合同是非股权式的一种酒店营运方式，属于委托代理关系的企业制 度安排。通过酒店业主与酒店管理公司签署管理合约来约定双方的权利、义务和 责任。酒店业主雇用酒店管理公司作为自己的代理人，承担酒店经营管理职责。 作为代理人，酒店管理公司以酒店业主的名义，拥有酒店的经营自主权，负责酒 店日常经营管理，定期向酒店业主上交财务报表和酒店经营现金流，并根据合同 约定获得管理酬金。酒店业主为酒店提供土地使用权、建筑、家具、设备设施、 运营资本等，并根据合同约定承担相应法律与财务责任。酒店管理合同的核心为 酒店业主与酒店管理公司签订的管理合约，它是双方权力与义务得以实现的保证。 酒店管理公司的概念 1 叶予舜二〇一四年十一月二十九日星期六 酒店管理公司是出现在酒店管理合同经营模式中的一种企业制度安排，是以 其公开注册并拥有知识产权的酒店系列品牌、管理体系、营销体系为主要依托， 向受托管理的酒店进行管理输出和品牌输出，从而获得经济价值和品牌价值的经 济组织。酒店管理公司是管理要素演进与专业化分工的产物，它使委托——代 理关系由企业对个人转向企业对企业，促进酒店所有权与经营权的进一步分离， 并使酒店业主与酒店经营者的委托——代理关系进一步深化，它的出现是酒店 市场发育成熟的重要标志。 酒店管理合同的特点 酒店管理合同这种经营模式实现了酒店所有权和酒店经营权的分离，从而为 那些资本雄厚但缺乏酒店管理团队和技能的酒店业主投资新建酒店提供了机会。 同时，也为酒店管理公司创造了一个低成本拓展其资源网络和市场份额的良好模 式，其在运作中亦形成了一些与众不同的特点。 酒店管理合同特有的风险分布 在其它的酒店经营模式中，酒店运营商也承担酒店运营的部分风险，而酒店 管理合同则完全不同：在酒店管理合同中所有的经营风险由酒店业主承担，而酒 店运营商只承担酒店日常经营管理职责。近年来酒店债权人介入酒店管理合同的 情况日益增多，酒店债权人为了确保贷款投入效益，以至对于某些酒店而言，获 2 叶予舜二〇一四年十一月二十九日星期六 得著名酒店管理公司的酒店管理合同已经成为取得贷款的必要条件之一，有些酒 店管理合同也对酒店借贷方的利益做出了安排。 酒店管理合同隐含双方利益冲突的风险 在此不平衡的风险分担安排之外，酒店管理合同的独特之处在于，其隐含了 酒店业主和酒店管理公司之间的利益冲突，因为双方利益的着眼点是完全不同的： 酒店业主的主要目标是酒店长期的经济收益、酒店物业的升值和酒店竞争能力的 提升。酒店业主的直接利益在于，酒店必须盈利，因为酒店业主将独自承担酒店 亏损的风险。从财务角度来说，酒店业主的首要之务就是从酒店产生足够的经营 现金流用来支付酒店贷款和经营成本，从而提升其投资回报率。另一方面，酒店 管理公司的主要目标是酒店产品的市场份额、管理酬金和最大的酒店管理权限。 其作为酒店运营商的首要之务是产生尽可能多的管理酬金，提升酒店连锁品牌的 声誉和利益，从而提升其品牌价值。 酒店管理合同是双方利益相对平衡的结果 酒店管理合同为酒店业主和酒店管理公司双方创造了一种长期的合作关系。 从其平衡双方利益的特点出发，任何一方都不可能从偏向单方利益的合同中长期 获利。酒店管理合同过于偏重一方的利益将不可避免地导致冲突，经常会升级到 成本高昂的法律诉讼，或在合同期结束前就提前中止。因而，就长期而言，只有 3 叶予舜二〇一四年十一月二十九日星期六 一个平衡的、兼顾各方利益的酒店管理合同才能更好地服务于酒店业主和酒店管 理公司的利益。 酒店管理合同具有独特性和唯一性 酒店管理合同的特殊之处还在于，没有一个能够完美平衡酒店管理公司和酒 店业主利益的、标准的酒店管理合同范本，从而使每一个酒店管理合同的个案都 能恰如其分地体现酒店业主和酒店管理公司的需要。因为在每一例个案中，都有 众多的不同因素需要考虑：酒店的类型和规模、所处地段、总投资成本、融资结 构、酒店产品的市场细分情况、酒店管理公司的规模、酒店管理公司提供的服务， 等等。除此之外，管理合同的每一个单独的条款都应放到整个管理合同的范围来 考察：如果一方在其所关心的一个特定的条款上处于劣势，则另一方在另外一个 关键条款将为此做出让步，以求得双方利益的相对平衡。 酒店管理合同有其特殊的策略组合 要想致力于达成一个平衡各方利益的管理合同，最好的途径就是双方都要试 图理解另外一方的主要利益所在。只有当酒店业主和酒店管理公司都清楚对方在 哪些方面不可能做出让步或妥协，双方才有可能达成一个双赢的管理合同。更进