开发成本税务会计差异分析房地产企业.docx

卬。建保打施照收骨埒办法 卬。建保打施照收骨埒办法 *. *. 7 开发建■项LI 开发建■项LI未上保打H施骚收骨埒办法 *. *. 7 Ill Ill 7 7 房地产企业“开发成本”税会差异分析 房地产企业“开发成本”下核算的项目很多，到底哪些支出应归集 在“开发成木”下，开发成本又如何分类，对于“开发成本”，企业所 得税和土地增值税的认定标准有哪些区别呢？ 会计和税法是两个口径，会计做账，关于“开发成本”的核算，依 据财会【2013】17号文件第二十六条的规定；企业所得税和土地增值税 对于开发成本的认定，分别依据（国税发[2009]31号）第二十七条和《中 华人民共和国丄地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定。 房地产企业“开发成本”下一般设置土地征用及拆迁补偿费、前期 工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间 接费六个二级科目。 一、土地征用及拆迁补偿费 1、 会计口径 土地征用及拆迁补偿费，是指为取得土地开发使用权（或开发权） 而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕 地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土 地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动 迁费用、回迁房建造费用等。 2、 企业所得税 土地征用及拆迁补偿费，指为取得土地开发使用权（或开发权）而 发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、 耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的 地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、 农作物补偿费、危房补偿费等。 3、 土地增值税 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安 置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。 4、 总结 （1） 关于“土地征用及拆迁补偿费”会计核算项目和企业所得税 前扣除项目基本一致；但对于“土地闲置税”的扣除，企业所得税和土 地增值税的处理不同： 企业发生的土地闲置费会计核算应该计入“土地征用及拆迁补偿 费”，并且可以在企业所得税前扣除，但是不能作为土地増值税的扣除 项目。即在土地增值税清算时，要把“土地闲置费”剔除。 补充依据：《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》 （国税函【2010】220号）规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地 闲置费不得扣除。 （2） 在土地增值税清算时，将会计核算中的“土地征用及拆迁补 偿费”分成两部分，即将取得土地所支付的地价款和相关费用单独作为 取得土地使用权所支付的金额”；将拆迁支出单独列为“土地征用及 拆迁补偿费”。 二、前期工程费 1、会计口径 前期工程费，是指项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、 临时设施费以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询 论证费、筹建、场地通平等前期费用。 2、 企业所得税 前期工程费，指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、 设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期費用。 3、 土地增值税 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、 勘察、测绘、“三通一平”等支出。 4、 总结 关于“前期工程费”，企业所得税税前扣除和土地增值税扣除项目 口径基本一致，但是会计核算中的“招标代理费、临时设施费”在土地 增值税清算时是否可以扣除，各地主管税务机关有争议。在实务中，一 般这样掌握： “招标代理费”：如果招标成功，可以在土地增值税前扣除；如果 招标不成功，不允许作为土地增值税的扣除项目。 “临时设施费”：如果是临时售楼设施，不可以在土地增值税清算 时扣除；如果是项目的临时围档、临时围墙、临时办公室等，可以作为 土地增值税清算的扣除项目。 三、建筑安装工程费 1、会计口径： 是指开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装 工程费及精装修费等。 2、 企业所得税： 指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项 目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 3、 土地增值税： 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程 费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 4、 总结 关于“建筑安装工程费”，会计核算和企业所得税、土地增值税三 者口径基木一致。 提醒：企业所得税前可以预提的費用：出包工程未最终办理结算而 未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预 提，但最高不得超过合同总金额的10%。（国税发【2009】31号文件 第三十二条） 补充依据：国税发[2006] 187号文第四条第四款：房地产开发企 业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。 四、基础设施建设费 1、会计口径 基础设施建设费，是指开发项目在开发过程中发生的道路、供水、 供电、供气、供暖