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营销策略专案2007年9月12号思路的形成源自对项目的深度思考，对项目层层剖析，知微见箸，实现未动而先行！ 市场——大发展下的楼市背景07伊宁多层楼市导航营建白杨丽景 品牌资源楼盘经典花园后推出的第一个楼盘，借助经典花园的市场口碑和良好的地段，赢得了一定市场。上海城地段价值楼盘位于伊宁主干道解放西路中心路段，克服之前市场负面影响，成为热销楼盘之一。07伊宁多层楼市导航品质资源楼盘怡安都市田园开发商大力的景观打造，以及通过去年与今年对楼盘的品质营造，受到市场追捧。江南春城 规模资源楼盘 外来开发企业，经过两年的挣扎，守得云开见月明，以较大的社区规模，稳步去化。仁和苹果社区 号称30万平方米的苹果生活乐土，大规模和仁和房产在开发区的影响力，一直是该楼盘成功销售的关键。07伊宁多层楼市导航价格导向楼盘 钻石花苑 边缘地段，但一投入市场就以低于其它楼盘300元/平方米的价格宣传，引起了广泛关注度。 民怡新居 以低价位、小户型，缓步销售。天合康城 、荣华苑楼市机会楼盘 在地段、价格、品质和品牌方面均没有大的引导力，市场火爆是生存机会。伊宁多层市场列表项目名称地址开发栋数套数主力户型预计房价上海城（黄埔苑）新客运站旁16栋600多套户型齐全3楼2300以上天合康城二期黎光街8栋+去年8栋600多套78平米、83平米、102平米3楼1870元仁和苹果社区开发区安徽路与福州路交叉处6栋312套户型齐全3楼1660-1930多仁和苹果社区（南区）开发区安徽路与福州路交叉处25栋1000多套户型齐全未定荣华苑小区后天山后街4栋300套户型齐全3楼1860-1920元江南春城开发区三中对面9栋300套左右户型齐全3楼1890元钻石花苑　218国道8栋400多套　户型齐全　3楼1600　都市田园飞机场路20多栋700多套户型齐全3楼1946白杨丽景体育场20多栋600多套户型齐全3楼2400多元民怡新居胜利街旧货市场12栋400套户型齐全3楼1800元多层住宅行情播报： 全民地产 大势看好规模： 70万平方米左右，项目分布于伊宁的各个区域，四面开花价格： 跳跃式增长，2006年下半年1450元市场均价，2007年8月1750元左右。去化速度：各房产公司都保持良好销售，呈现平稳销售态势。产品：产品类型单一，缺乏新型产品；普通住宅产品剧增，优质产品少。高层市场看点目前市场仅有四个高层楼盘, 都占据了绝佳的地段！（高层住宅区位图）分析一下市场上的高层,看看他们的主张是什么?华东·百盛主推广语：中央商圈，荣耀府邸总建筑面积：23611.4平方米销售均价：2466元/平方米销售率：住宅已认筹95%面积范围：104.59——204.59平米户数：104户综合分析：1、利多：具有非常好的地段，生活机能配套齐全、交通便捷。2、利空：环境嘈杂，并不适宜人居。3、市中心绝佳的地段掩盖了其弱点，博得了客户认同。营建·望景华庭主推广语：砥柱城市中流， 远见伊宁未来总建筑面积:43000平方米销售均价:2500元/平方米销售率:50%面积范围:160平方米左右户数:234户综合分析:1、利多：位于伊宁市主干道解放西路，优势地段、交通便捷生活配套齐全。2、利空：位置临街，噪音污染严重，缺乏住宅应有的舒适环境。3、伊宁市的第一座高层住宅，但由于市场对于高层住宅的认同感销售状况一般。白银谷主推广语：双子星座,幸运星宿46尊总建筑面积:平方米销售均价:2400元/平方米销售率:98%面积范围:139 .79，202.86平方米户数:44套综合分析：1、利多：位于青年街商圈，住宅资源贫乏，属于稀缺地段。2、利空：环境嘈杂，影响居住品质。3、市场空白点和学区成为住宅销售的关键。我们对竞争对手及其营销推广分析的结论是： 伊宁市的高层，大都占据了良好的地缘优势伊宁市的高层，目前的价格在2400元——2600元伊宁市的高层，大都保持中庸的特点伊宁市的高层，在市场空白的机遇与客户认同的挑战中徘徊伊宁市的高层，在标榜高居住品质的同时，都忽略了高档住宅最本质的特点——良好的居住环境。那么直面现状， 我们的突破口在哪里？小结与思考：多层楼盘的同质化，竞争激烈，而高端市场产品贫乏；城中心优质地段稀缺，为高层市场预留空间；地价高，房价涨，为保证利润空间，高层是首选；小部分追求生活品质的客户，呼唤高档住宅伊宁高层楼市剖析启示：强势资源者赢强势资源集大成者大赢！ 产品——了解并完善自己，与认识竞争对手同样重要！项目SWOTW：周边生活配套目前不是很齐全。 开发企业在地产界没有显著影响力。S：地块环境：地块平整、生态环境优良、 闹中取静，适宜做高端物业。 地段：紧邻主干道解放西路，交通便利。 学区：有三中、二十四小等优质教育源。 升值潜力：位于开发区前瞻性区域，商务 公园就在对面,升值潜力巨大。与其它高层