第五章成本法.pptxVIP

第五章 成本法;主 要 内 容; 成本法在房地产估价实践中具有广泛的应用价值，也取得了良好的效果。 1、成本法基本原理 成本法是求取估价对象在估价时点时的重新建造价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 成本法也可以说是以开发建造房地产所耗费的各项必要费用之和为依据，在加上正常的利润和应纳税金来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。 所以，成本法这个概念中的“成本”，并不是人们通常所认为的成本，而是价格。 采用成本法求得的价格又通常被称为积算价格。 ;? 成本法的理论依据，从卖方的角度还看：是生产费用价值论，即房地产的价格是基于其“生产费用”，重在过去的投入。具体的讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建造该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。 从买方角度看：是替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造（或委托另外的人开发建造）。 由以上可见，一个是不低于开发建造已花费的代价，一个是不高于预计重新开发建造所需花费的代价，买卖双方可接受的共同点必然是等于正常的代价（包含正常的费用、税金和利润）。由此，我们就可以根据开发建造估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来估算其价格。 ;? 只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本法估价，但是成本法特别适用于那些既无收益后很少发生交易的房地产的估价。如：学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。 单纯建筑物的估价通常采用成本法。 另外成本法也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法进行估价的房地产。 在房地产保险（包括投报和赔偿）及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。（因为在保险事故中，房地产的损毁往往是局部的，需要将其恢复到原貌；对于发生全部损毁的，有时也需要用完全重建的办法来解决。） ; 需要注意的是：同收益法中客观收益的理解一样，作为成本法基础的成本，应该是开发建造该类房地产的社会必要成本（客观成本），而不是估价对象房地产的实际成本。因为，在现实生活中，房地产价格取决于它们到来的效用，而不是建造它们所花费的成本。成本的增加和减少一定要对房地产的效用有所作用才能形成价格。 （换一个角度讲，房地产成本的增加，并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。） 成本法的出发点决定了估价结果往往偏于保守，通常低于市场价值，因此，对商业用途房地产价格评估时要首选其他方法，必要时可以选用成本法作为补充。 成本法估价中重新购建价格和折旧的估算都有相当的难度，尤其是那些较老的，陈旧的房地产，往往需要估价人员针对建筑物实地勘察，依靠其主观判断，因此，成本法估价要求估价人员有丰富的经验，特别是要具有良好的建筑、建材方面的知识。; 运用成本法估价时，需要懂得房地产价格构成，不论房地产价格的构成如何，最关键的是要调查、掌握当地从取得土地一直到建筑物建成交付使用的全过程中，所设计的税费种类、支付标准及支付时间，既不可有重复也不可以漏项，在此基础上再针对估价对象的实际情况确定其价格构成并估算各构成项目。 以取得土地建成房屋销售典型房地产开发类型为例子： 将房地产价格构成划分为以下6项：（1）土地取得成本（2）开发成本（3）管理费用（4）投资利息（5）销售税费（6）开发利润。; 土地取得成本是取得开发用地所需的费用、税金等。通常由购置土地的价格和在购置时应由买方缴纳的税费构成。目前，土地取得成本的构成根据房地产开发取得土地的途径分为以下3种： 1）通过征用农地取得，土地取得成本包括农地征用费和土地使用权出让金等。 2）通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁安置补偿费和土地使用权出让金等。 3）通过在市场上“购买”取得的，成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费（如交易手续费、契税）。 ; 在我国不同省市及不同级别的城镇的估价机构和地价管理部门对出让金的理解不一致。 ①? 出让金=出让土地的总地价款 ②? 出让金=土地所有权收益 新土地管理法第５５条规定：以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的单位应缴纳“土地使用权出让金”等土地有偿使用费，自本法施行之后，新增建设用地的土地有偿使用费，３０％上缴中央，７０％留给有关地方人民政府，专项用于耕地开发。 若按照