上海城市房屋动拆迁遭遇的困难和对策(精).docx

上海城市房屋动拆迁遭遇的困难和对策 从上世纪 90 年代“ 365”危棚简屋改造，到本世纪初新一轮旧区改造，以 及“十一五”中心城区二级旧里以下房屋改造，上海市共拆除旧房 7000 多万平方米，约 120 万户家庭改善了居住条件，全市人均居住面积己从 1990 年的 6.4 平方米提高到 2008 年的 16.9 平方米。但在城市快速发展、经济崛起的同时， 上海的旧区改造任务仍然非常艰巨，随着成本的上升，改造难度越来越大、改 造进程越来越慢，动拆迁已成为城市建设和区域经济进一步发展的瓶颈和难题。如何摆脱动拆迁的窘境，成为摆在我们面前的一个新课题、新问题。 一、上海动拆迁工作遭遇的困难 ( 一) 动拆迁成本急剧攀升 动迁居民货币补偿期望值越来越高 随着上海近几年来房地产价格的大幅度上涨，被拆迁房屋的市场价值也水 涨船高。在 2006 年的时候，上海平凉地区的动迁费平均约 43 万元，北广场附近为 50 万元，而现在则需要 80— 90 万元，黄浦区则高达 100 万元以上。即便一块中等规模的动迁地块，动迁成本动辄在几亿甚至十几亿元，大规模的地块 就更不用说了。动迁居民攀比思想严重，更是令动迁直接和间接成本大大增 加。 不规范操作令动拆迁成本加大 “数砖头”还是“数人头”一直是动拆迁中的老大难问题，在政策面虽然有所界定，但是无论在政府层面还是拆迁基地都无法彻底执行，政策有但无法依，令拆迁补偿款核定困难，也拉升了动迁成本。 另外，有些动迁户对安置提出过高要求，甚至出尔反尔层层加码、开出天价。当无理要求被拒绝时，他们便层层上访。而鉴于拆迁基地效率或者被迫于社会效益和政治上的考虑，投资商往往只能无奈接受。这不仅进一步抬高了动迁成本，而且形成了非常恶劣的负面影响，使公正、公平、公开难以实现。 ( 二) 动迁时效越来越差 动拆迁目的远离初衷 有的动迁房早已不住人，动迁房仅仅被用来作为讨价还价的筹码，常常坐地起价。还有一些人用拆迁补偿款购买其他待拆房屋做起了“拆迁专业尸”， 有的利用各种漏洞，帮助其他基地被拆迁人与动迁组谈判提成做起了“动迁黄牛”。这些被动迁对象往往坚信“晚走晚得益”，采取“拖后腿”的方式，使基地动拆迁难以按时办结，严重影响时效性。 矛盾激化 一些群众将沉积多年的社会、家庭矛盾和种种问题，都指望能够在动迁中得到解决，令动迁工作举步维艰。 ( 三) 缺乏统一的监督和指导 第一，动迁方案标准难以统一。有的基地之间只相差几百米、有的区相隔一条马路而安置标准却大相径庭，缺乏统——的标准，动迁公司无法把握，因而形成了安置标准无序状态。第二，在核定动拆迁补偿费用上，也没有办法严格执行有关政策，导致无序。第三，在安置房源上，方案难被接受。由于动迁居民多生活在市中心，而动迁基地的安置房源大多远离市中心，被动迁居民对此无论在生活上、习惯上还是感情上都难以接受，由此产生抵触情绪。 二、动拆迁工作所遇问题的原因分析 ( 一) 住房问题与家庭困难交杂在一起，难以一统解决 动迁工作现在不仅仅是单纯的动迁，它还承担了过多的社会责任和历史责任。如特困、贫困救助和社会保障问题，破产企业问题，还有历史遗留的“华侨产”、“文革产”、“宗教产”等问题。其中最突出的问题是，由于受到客观条件和自身条件的影响，居住在旧城区的居民中下岗待业、年龄偏大、技能偏弱的人较多，平时由于矛盾难以解决或利益无法切割而暂时掩盖下来，但是遇到动迁，这些问题就集中爆发。因此，对动迁工作来说，不仅仅要解决居民的安置问题，而且还要化解这些错综复杂的矛盾，因此导致动迁难度的增加。 ( 二) 动迁早走和晚走的实际所得利益难以始终如一 由于动迁单位对“钉子户”往往会妥协、给予更多的实际利益，而使更多的动迁居民认为“早走吃亏，老实人吃亏”，“吵得越凶，无赖得越厉害，就能得到更多的实惠”。由此动迁居民普遍对动迁补偿产生过高的期望，形成不达到所谓的“心理价位”即坚决不走的局面。 ( 三) 合理的利益诉求与不合法的表达手段交织在一起，难以及时处置 由于动迁中往往是合理的利益与不合法的表达手段交织在一起，经济利益诉求与维护民主权利的要求交织在一起，多数人的合理合法要求与少数人的无理取闹交织在一起，群众的自发行为与一些别有用心者的插手交织在一起，使得动迁问题愈加复杂，难以解决。更有个别对社会现实不满的人，总希望把事情闹大，好从中渔利。尤其值得注意的是动迁中涉及到的群体性的社会问题， 一旦把握不好，被人利用，容易引起较大的风波，造成恶劣的影响。 三、对当前动拆迁工作的建议 ( 一) 建立协调机构，实现多方共建格局 政府的指导和调控作用是动拆迁和谐运作的保证。动迁工作协调机构要有权威部门牵头，以解决多头管理、重复管理、各执其词和政多出门的问题。协调机构要定期召开各个动迁基地例会，统一标准、统一口径、统一思路