对个人开征房产税的研究.pptx

对个人开征房产税的研究 ——基于沪渝房产税试点;房产税开征？;“开征房地产税，可以使地方政府得到一种大宗、稳定、随自己职能履行而不断“水涨船高”式增长的支柱税源，使其改进辖区投资环境、提升公共服务水平，从而内生地形成转变政府职能、行为长期化的可持续动因。” ——　财政部财政科学研究所所长贾康 ;房产税的三大理论;2.受益论的主要观点：受益论认为物业税是一种受益的和有效的税种，税收收入主要用于为地产消费者提供地区公共产品服务，因而消费者是受益的。 3.新论主要观点为：新论要求资本可以自由流动，资本会偏向于从赋税高的社区流向赋税低的地方。并且资本在任何地方都要承担赋税。物业税税率的差别造成了资本在全国的无效率配置。地方政府为了留住辖区内的资本，不得不降低税率，进而造成提供的公共服务水平降低。这样导致资源配置的无效。;部分国家房产税介绍;美国房产税;组成部分：房地产保有税、房地产取得税、房地产所得税 计税依据：房地产核定价值 计算方法：各地方政府将房地产估值的一定比例作为征税值，一般为20%-100%，然后确定房地产税率，一般为1%-3%。以征税制乘以税率。 ;房地产估值方法 1.市场比较法 以相似房地产作为参考依据，适用于简单的住宅评估 2.成本核算法 用建造成本与折旧情况评估。 3.收入分析 根据租金收入用投资回报率测算房地产价值。用于商业、出租的房产价值评估。;税收优惠 购买第一套住房免征房产税，从第二套开始征收。在购买第三四套住房时，房产税会有一个较大比例的增长。 很多地区的房地产估价都低于其实际价值，有的地区实行70%的折扣率，；给予低收入人群以住房抵免，抵免额可以抵顶个人所得税。 税收管理 价值评估由核税官员完成，征收由税务官员负责。 评估：美国房地产评估师协会（SREA） 征税管理制度：建立私人财产登记制度，网络化管理。 ;日本房产税改革;改革的基本经验;台湾房屋税;房屋税的计算 房屋税的计算公式如下： 房屋税额＝房屋现值×适用税率 房屋的现值 （1）台湾的“房屋现值”不含土地价???。而大陆的“房屋价格”包含了土地价格。 （2）台湾的房屋现值按照地方政府公布的资料计算，而不是按照实际房屋造价计算。 台湾地方政府公布的“房屋构造标准单价”一般低于实际工程造价。不定期公布，往往十年才公布一次。;;二、房产税改革试点的实践和探索;（一）上海市房产税试点方案;上海市政府批转的上海市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》要求，在一定时期内限定居民家庭购房套数，暂定上海市及外省市居民家庭只能在上海市新购一套商品住房（含二手存量住房），违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。 与此同时，发挥税收在房地产市场调控中的作用，加强土地增值税征管，按不同的销售价格确定土地增值税预征率，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。 ;《意见》还要求，各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的，首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的最新规定，对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。对非上海市居民在上海购买住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前两年内在上海累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。住房公积金贷款政策也作相应调整，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。 为增加普通商品住房供应，上海还调整了被动迁居民家庭获配的动迁安置房（配套商品房）的允许交易期限，由此前的取得房地产权证满5年调整为3年。 《意见》强调，上海将坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的原则，加快建立健全房地产市场体系和住房保障体系，加大供应和需求双向调节力度，切实增加普通商品住房供应，引导居民合理住房消费，坚决遏制地价、房价上涨势头，加快保障性住房建设，改善居民居住条件，促进房地产市场平稳健康发展。 ;（二）重庆市房产税试点方案;重庆新购住房是指房产税改革试点暂行办法施行之日起购买的住房（包括新建商品住房和存量住房）。新建商品住房购买时间以签订购房合同并提交房屋所在地房地产交易与权属登记中心的时间为准，存量住房购买时间以办理房屋权属转移、变更登记手续时间为准。 ;（三）其他城市对房产税改革的调研;2011年1月28日，重庆市政府、上海市政府试点开征房产税。两个房产税方案，重庆方案重点针对高档住宅，比如别墅和超过18