[土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟26.docx

[土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟26 [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟26 PAGE1 / NUMPAGES1 [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟26 土地估价案例与报告模拟26一、案例分析题下面是一份现场调查工作图稿。由于只是某估价师为判断是否可以接受一宗土地抵押评估委托而进行的前期调查，所以调查内容及标注有些粗略。其中，实线部分为原图内容，虚线部分为该估价师现场标记的有关信息。 请阅读该图并回答以下问题 1. 根据该工作图稿填写下面有关信息。 工作底图种类： 1 权利人： 1 宗地编号： 1  所在街坊： 1 地类： 1 四至： 1 答案:填写有关信息。 (1)工作底图种类：(宗地图)。  (2)权利人：(黄坪旅游公司)。  (3)宗地编号：(5)。  (4)所在街坊：(74)。  (5)地类：(242)。  (6)四至：(东：东安河；南：黄坪中学：西：丽景巷；北：大场路)。 2. 列出你能够从图中获得的有关该宗地个别条件的信息(提示：不少于5个)。答案:列出有关该宗地个别条件的信息。 (1)用途：商业。  (2)土地面积：308m2。  (3)临街，街角地。  (4)矩形，规则。  (5)南高北低。  (6)地质状况较好。  (7)建筑密度较低。  (8)向东发展受到限制。 3. 列出你能够从图中获得的有关该宗地周边环境的信息(提示：不少于8个)。答案:列出有关该宗地区位条件和周边环境的信息。 (1)二级地。  (2)银行。  (3)商场。  (4)邮局。  (5)学校。  (6)道路。  (7)河流，略有污染。  (8)古桥。 4. 假定委托方需贷款300万元，该地贷款率为60%，该区域商业用地平均容积率为2.00，估价对象建筑占地面积为120m2，经过你的判断，估价师能否作出可以接受委托的决定?列出你的判断依据(提示：简要计算步骤)。答案:对于估价师能否作出可以接受委托的决定，列出你的判断依据(列出计算步骤)。 (1)不能接受。  (2)该地块容积率：120×5÷308=1.94。  (3)该区域商业用地平均容积率：2.00。  (4)该区域商业基准地价：1200元/m2。  (5)该地块估计地价：1200×308=369600(元)。  (6)该地块可能的贷款额：369600×60%=221760(元)。 二、报告判读题问题:1. 下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答相关问题(答案写在题目下方空白处)。 1．比较案例的选择  根据收集到的近几年商业用地交易案例资料，确定了与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象，基本情况见下表。 基本情况 待估宗地 实例A 实例B 实例C 交易时间 2007年12月 2007年4月 1006年9月 2007年10月 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易方式 转让 挂牌出让 挂牌出让 转让 土地用途 商业 商业 商业 商业 成交地价/(元/m2) 待评估 3445 3510 3880 付款方式 一次性支付 一次性支付 一次性支付 一次性支付 总用地面积/m2 2504.1 5035.8 3302.9 2003.6 容积率 3.6 2.9 3.7 4.3 土地使用年限/年 35 40 40 40 　 2．建立价格可比基础(略) 　 3．因素条件说明 　 整理估价人员收集的有关资料，将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示，详见下表。 基本情况 待估宗地 实例A 实例B 实例C 交易时间 2007年12月 2007年4月 2006年9月 1007年10月 交易方式 转让 挂牌出让 挂牌出让 转让 成交地价 待评估 3445 3510 3880 商业繁华程度 有一级商服中心 有一级商服中心 有一级商服中心 有一级商服中心 交通条件 混合型主干道为主有5条公交线路 生活型主干道为主有3条公交线路 生活型主干道为主有3条公交线路 混合型主干道为主有4条公交线路 总用地面积/m2 2504.1，适中 5035.8，较适中 3302.9，适中 2003.6，适中 宗地形状 规则 规则 规则 规则 临街宽度 58 70 65 40 临街深度 43