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[土地估价师考试密押题库与答案解析](A)土地估价理论与方法模拟6 [土地估价师考试密押题库与答案解析](A)土地估价理论与方法模拟6 PAGE1 / NUMPAGES1 [土地估价师考试密押题库与答案解析](A)土地估价理论与方法模拟6 (A)土地估价理论与方法模拟6一、判断题问题:1. 在现实估价中，所有估价目的要求评估价值必须为公开市场价值。答案:B有一些估价目的要求评估的不是公开市场价值，而是在不符合公开市场价值形成条件中的一个或多个条件下最可能实现的价格。问题:2. 高价格的房地产政策，意味着造成房地产价格的绝对水平很高。答案:B高价格的房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平很高；同样，低价格的房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。问题:3. 交通管制对土地价格的影响中，对于某些类型的土地来讲，实行这种交通管制可能会降低该类土地的价值。答案:A问题:4. 土地估价师可以以个人的名义承揽业务。答案:B问题:5. 在土地估价中，如果估价目的不同，估价报告的用途则不同。答案:A二、单项选择题问题:1. 某宗土地面积为5000m2的工业用地，现状容积率为0.8，土地市场价值为5000元/m2，现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，容积率楼面地价为1600元/m2，则理论上应补交地价______万元。A.2000B.2500C.3360D.4400答案:A改为商业用地后的土地单价=1600元/m2×5.0=8000元/m2 应补地价=(8000元/m2-4000元/m2)×5000m2=2000万元 问题:2. 某写字楼没有中央空调，而市场上安装中央空调是一种标准。该办公楼的重建价格2000万元，现增设空调的成本是150万元，假设现在建写字楼时一同安装中央空调只需120万元。该写字楼因没有中央空调而引起的折旧后的价值为______万元。A.1850B.1880C.1970D.2000答案:C该写字楼因没有中央空调引起的折旧=150万元-120万元=30万元 该写字楼扣除没有中央空调引起的折旧后的价值=2000万元-30万元=1970万元 问题:3. 某宗地是在5年前通过出让方式取得的土地使用年限为50年的工业用地，建设期为1年，该宗地正常情况下每年可获得净收益为8万元，该宗地的报酬率为10%，该宗地的收益价格为______万元。A.80B.79C.78D.74答案:B该宗房地产的收益价格为：  A=8万元  n=50-5-1=44年  V=8万元/10%×[1-1/(1+10%)44]=78.79万元 问题:4. 有一房地产，未来第一年净收益为30万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产报酬率为9%，则该房地产的收益价格为______万元。A.689B.580C.541D.500答案:B该房地产的收益价格为：  =30万元/9%+2万元/(9%)2=580.25万元 问题:5. 采用成本逼近法进行土地估价时，土地取得费的计息期应为______开发期。A.四分之一B.二分之一C.三分之二D.整个答案:D问题:6. 采用剩余法估价时，计算利息应以房地产开发建设过程中的全部预付资本为计息基础，其中预付资本主要包括______。A.开发建筑费、专业费、不可预见费、销售税费B.地价款、开发建筑费、专业费、不可预见费C.地价款、开发建筑费、专业费、开发商利润D.地价款、开发建筑费、折旧费、专业费答案:B问题:7. 某宗房地产的收益年限为30年，预测未来5年的净收益分别为27万元、28万元、25万元、23万元、21万元，从第6年起，每年的净收益将稳定在22万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为______万元。A.230B.238C.254D.273答案:B该房地产的收益价格为：  =27万元/(1+9%)+28万元/(1+9%)2+25万元/(1+9%)3+23万元/(1+9%)4+21万元/(1+9%)5+22万元/[9%×(1+9%)5]×[1-(1/(1+9%)25]  =238.03万元 问题:8. 预计某宗房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少1万元。该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为______万元。A.589B.610C.651D.682答案:D该宗房地产的收益价格为： 该宗房地产的合理经营期为：  A-(n