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[土地估价师考试密押题库与答案解析](A)土地估价理论与方法模拟2 [土地估价师考试密押题库与答案解析](A)土地估价理论与方法模拟2 PAGE1 / NUMPAGES1 [土地估价师考试密押题库与答案解析](A)土地估价理论与方法模拟2 (A)土地估价理论与方法模拟2一、单项选择题问题:1. 地产的______性和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场。A.价值B.价格C.普遍D.个别答案:D问题:2. 大卫·李嘉图认为级差地租产生的条件：一是______；二是土地肥沃程度及位置的差别。A.土地数量的有限B.土地增值性C.土地的垄断性D.土地的有效性答案:A问题:3. 某8年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，估价人员实地观测判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率为______。A.27%B.21%C.73%D.79%答案:B当残值=0时，该建筑物的成新率=n/(t+n) =8/(8+30)  =21% 问题:4. 某幢电梯已落后的办公楼，重建价格为2000万元，该功能落后电梯的重置价格为50万元，已计提折旧38万元，拆除费用为2万元，可回收的残值为5万元，现安装新的功能先进的电梯需要100万元，该新的功能先进的电梯假设在重置建造办公楼时一同安装只需要80万元。则该办公楼因电梯落后引起的折旧额为______万元。A.29B.35C.67D.73答案:A该办公楼因电梯落后引起的折旧额=(50万元-38万元)+(2万元-5万元)+100万元-80万元=29万元问题:5. 承租人甲与出租人乙于3年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为500元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为______万元。A.7.99B.8.42C.9.58D.13.51答案:A采用下列公式计算承租人目前的权益价值：  A=(600元/m2-500元/m2)×200m2=20000元  N=8年-3年=5年  V=20000元/8%×[1-1/(1+8%)5]=79854.20元 问题:6. 在砖混结构房屋新旧程度的评定标准中，十成新房屋的已使用期应不超过______年。A.2B.3C.4D.5答案:D问题:7. 某宗房地产收益期限为50年的价格为5000元/m2，报酬率为8.5%，该宗房地产30年的价格为______元/m2。A.4915B.4646C.4567D.4022答案:B该宗房地产30年的价格为：  =5000元/m2×{(1+8.5%)50-30×[(1+8.5%)30-1]}/[(1+8.5%)50-1]=4646.04元/m2 问题:8. 预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的报酬率为9%，该房地产的价格为______万元。A.355B.435C.457D.465答案:C该房地产的价格为：  =30万元/9%+1/(9%)2=456.79万元 问题:9. 因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于______。A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧答案:C问题:10. 某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为25万元、28万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于______万元。A.299B.302C.322D.324答案:A该宗房地产的收益价格最接近于：  =25万元/(1+8%)+28万元/(1+8%)2+23万元/(1+8%)3+25万元/[8%×(1+8%)3]×[1-(1/(1+8%)37]  =299.10万元 问题:11. 预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为______年。A.13B.15C.16D.17答案:C该宗房地产的合理经营期限为： A-(n-1)b=0  n=30/2+1=16年 问题:12. ______是土地价格存在的根源。A.绝对地租B.垄断地租C.级差地租ⅠD.级差地租Ⅱ答案:A问题:13. 收益还原法考虑的总费用是指为创造收益所投入的直接必要的经营费用与______费