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[土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价理论与方法模拟13 [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价理论与方法模拟13 PAGE1 / NUMPAGES1 [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价理论与方法模拟13 土地估价理论与方法模拟13一、判断题问题:1. 从一般意义上说，土地估价具有两个基本功能，一是满足社会对土地价值状况了解的需要，二是满足在建立社会和经济秩序中对土地价值状况鉴证的需要。答案:A问题:2. 某宗居住用地规划容积率3.0，规划建筑面积18000m2，建筑基地面积1800m2，则规划建筑覆盖率为30%。答案:A[解析] 容积率=总建筑面积/总用地面积，覆盖率=建筑基地面积/总用地面积，所以总用地面积=18000/3=6000m2，覆盖率=1800/6000=30%。问题:3. 在正常的市场环境中，区域因素对土地价格水平有决定性的影响。答案:A问题:4. 土地的自然供给是有限的，但是土地的经济供给总量可以通过增加经济投入不断扩大。答案:B[解析] 人类难以或无法增加土地、的自．然供给，但可以在自然供给的基础上增加土地经济供给，而不是可以通过增加经济投入不断扩大。问题:5. 土地所有权价格是一种权利的完全转移(或买断)的市场代价。答案:A问题:6. 根据马克思的地租理论，垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。答案:A问题:7. 工业企业向一定区位集中，有社会集聚和生产集聚两种形式，其中，社会集聚是偶然外在因素，而生产集聚是固定内在因素。答案:A问题:8. 土_地价格是土地经济价值的反映，其价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)的高低。答案:A问题:9. 相对而言，收益还原法不太适合评估公共建筑用地。在学校、机关、公园、医院等四类公共建筑用地中，机关用地是最不适合采用收益还原法评估其价格的。答案:A问题:10. 根据中心地理论，圆形市场是联系中心地与服务区的最有效理论图式。答案:B[解析] 根据中心地理论，六边形市场是联系中心地与服务区的最有效理论图式。二、单项选择题(每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个符合题意)问题:1. 土地交易的客体是 。A.土地的实体B.上地的权利C.土地及其附着物D.土地生产的物质答案:B[解析] 土地交易的客体是土地的权利。土地不具移动性，其可转移的并非土地本身，而是该土地的权利和收益。谁获得了土地权益，谁就可以从这块土地收获产品和服务，这种产品和服务的获得都是以土地权利的限定为基础。因此土地买卖实质上是土地权益的买卖。问题:2. 已知某房地产总价为1000万元，综合还原率为7%，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，则该房地产所占的土地价格为 万元。A.300B.400C.500D.600答案:C[解析] 综合还原率=[(土地还原率×土地价格)+(建筑物还原率×建筑物价格)]/(土地价格+建筑物价格)，本题中，7%=[(6%×土地价格)+(8%×建筑物价格)]/1000，(土地价格+建筑物价格=1000(万元)，代入求得土地价格=500(万元)。问题:3. 根据某市有关规定，抵押贷款购买商品房时，购房者需首付房地产售价的30%，年贷揿利率为6.84%。如投资者自有资金的投资回报率为15%，则该类房地产还原利率为 。A.8.70%B.9.29%C.9.54%D.10.21%答案:B[解析] 30%×15%+70%×6.84%=4.5%+4.788%=9.29%问题:4. 某宗住宅用地土地使用年期70年，容积率为2.0。选择某比较案例的成交价格为1800元/平方米，土地使用年期50年，容积率1.5。与待估宗地相比，比较案例的区域因素条件优于待估宗地，修正系数为3%，个别因素条件比待估宗地差，修正系数为3%。该城市住宅地价的容积率修正系数如下表，土地还原利率为8%，则待估宗地土地价格为 元/平方米。 容积率 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 修正系数 1.0 1.2 1.8 2.2 2.5 2.7A.2743B.2744C.2746D.2749答案:D[解析] 年期修正系数K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]=[1-1/(1+8%)70]/[1-1/(1+8%)50]≈101.71%，所以待估宗地价格=1800×101.71%×(1/97%1×(1/103%)×(1.8/1.2)≈2749问题:5. 新古典主义城市地租理论的主要特征是将 应用于传统地租理论中。A.供需分析B.效用分析C.价值分析D.边际分