[土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟19.docx

[土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟19 [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟19 PAGE1 / NUMPAGES1 [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟19 土地估价案例与报告模拟19一、案例分析题请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题××大型国有企业，因资不抵债欲宣告破产，已知该企业使用土地为国有划拨土地，其国有土地使用证登记用途为工业用地，且存在抵押权，根据破产清算组提供的材料及估价人员实际勘察情况，该宗土地位于市中心繁华地段，破产清算组经与有关部门请示协商后，计划对其土地使用权进行拍卖变现后对企业职工进行安置及债权人债务处理，拟委托评估公司对破产企业的工业用地的土地使用权进行拍卖底价评估。1. 评估公司需向破产清算组提供的基本材料有哪些?答案:破产清算组提供的基本材料有《破产裁定书》、《国有土地使用证》及《房屋所有权证》等资料。2. 如采用市场比较法进行评估，评估公司应调查收集哪些资料，并简述其基本评估程序。其变现后土地资产如何处置并详细说明其处置顺序?答案:采用市场比较法进行评估。 (1)应收集的资料。根据《国有土地使用证》确定的宗地具体用途及本次评估交易类型等情况，调查市场交易资料。在熟悉了解市场交易案例的区域因素及个别因素的基础上，收集可比案例(三宗以上)，并收集地价涨幅资料。  (2)估价程序。  ①选择市场比较案例。  ②确定比较因素(区域因素及个别因素)。  ③因素描述及相应的比较分析。  ④确定比较因素的修正方法及幅度。  ⑤进行比较因素的最终赋分，求算各比准价格。  ⑥确定最终价格的求取方法并计算出待估宗地的价格。  (3)土地资产变现后的处置：支付破产费用；进行职工安置补偿；进行抵押权人债务清  偿，如土地资产仍有剩余，剩余部分应向政府缴纳出让金。 3. 如××房地产开发商在拍卖过程中最终取得该宗土地的使用权，鉴于该宗土地位于市中心地段，属于工业用地控制区，根据××市《城市土地利用规划》，该区域属于商业用地区。××房地产开发商拟对其进行商业开发，该房地产开发商需办理哪些用地手续?答案:房地产开发商应持拍卖处置有关文件，到规划管理部门提交《规划变更申请》，办理有关规划变更的批复手续，取得相应的规划变更手续后，到国土部门签订《国有土地使用权出让合同》，并补交由于土地规划用途变更产生的出让金差价，后办理土地使用权有关变更登记手续，取得《国有土地使用证》。××公司于2004年6月20日以出让方式取得一宗国有土地，土地面积25亩，土地用途为工业用地，出让年期50年，该公司与当地土地管理部门签订了《国有土地使用权出让合同》，出让金分三期缴纳，即2004年6月20日、2005年6月20日、2006年6月20日分别缴纳50万元。取得土地使用权后，该公司对该宗工业用地进行了开发，共建造厂房、办公楼等7000m2，并于2005年4月20日正式投入生产。该宗地位于××开发区，东侧紧临道路，随着该区域的日益繁华，2009年6月20日，该公司经市场考察，在宗地的西北角占用了400m2的土地建造了一座二层楼房，建筑面积500m2，框架结构，开办了一个娱乐厅，年净收益30万元。2010年2月20日，当地土地执法部门对该公司进行了查处，并报经当地人民政府，作出如下处罚决定：罚款15万元，并委托评估机构进行评估，以评估机构的评估结果为底价要求该公司补交差价。已知：该区域类似娱乐场所的年客观净收益28万元；商业用地规划容积率2.0；宗地所处区域的开发程度为通路、通电、通信、通上水、下水、通热“六通”。4. 改变土地用途，用地单位应办理哪些手续?答案:改变土地用途，用地单位应办理如下手续。 (1)向当地规划部门提出申请，经规划部门批准，取得《建设用地规划许可证》。  (2)与当地国土资源管理部门重新签订《国有土地使用权出让合同》，按规定补交因用途改变带来的土地差价。  (3)公布出让结果。  (4)取得当地国土资源管理部门填发的《国有土地证》。 5. 评估机构的评估思路及应设定的地价内涵是什么?答案:评估机构的评估思路如下。 (1)评估400m2的土地作为工业用地的土地使用权价格A；地价内涵为“待估宗地在2010年2月20日，土地用途为工业，土地使用年期为待估宗地剩余年期41.5年，土地开发程度为宗地红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通热，宗地红线内场地平整条件下的土地使用权价格”。  (2)评估400m2土地作为商业用地的土地使用权价格B；地价内涵为“待估宗地在2010年2月20日，土地