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[土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟22 [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟22 PAGE1 / NUMPAGES1 [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟22 土地估价案例与报告模拟22一、案例分析题2题，请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题问题:1. 某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞投，现委托某土地估价机构对A宗地进行招标地价评估。该估价机构收集到有关资料如下： (1)A宗地面积为2000m2，规划用途为住宅用地，最大容积率为4.0，区域基础设施状况为“五通一平”，出让年期为住宅用地法定最高年限。  (2)该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为2年，建筑费为600万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的6%和4%，建造成本均匀投入，建成后即可全部售出。  (3)该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15%；税金为房地产总价的6%；银行年贷款利率为11%，土地还原利率为8%。  (4)在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分别为：  实例B：2370元/m2；  实例C：2730元/m2；  实例D：2500元/m2。  A宗地上建成后的房地产与上述三个比较实例的影响因素修正指数如下表，表中数值表示各案例条件与待估房地产的比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件优于待估房地产。 影响因素修正指数表 比较因素 A宗地 比较实例B 比较实例C 比较实例D 交易时间 100 -1 -5 -4 交易情况 100 0 -1 +1 区域因素 100 -2 +2 - 个别因素 100 0 +10 +5 使用年期 100 -3 0 -1 根据以上资料，评估出该公司的投标地价。 答案:先用市场比较法计算不动产总价，再用剩余法评估土地价格。 第一步：采用市场比较法确定不动产总价  (1)分别计算三个案例的试算价格：   (2)采用算术平均求取不动产总价：  单位面积不动产价=(2518.35+2587.09+2557.12)元/m2/3=2554.19元/m2  不动产总价=2554.19元/m2×2000m2×4=2043.352万元  第二步：计算建筑成本费用及利润  (1)建筑费=600万元  (2)专业费=600万元×6%=36万元  (3)不可预见费：600万元×4%=24万元  (4)利息=(600+36+24)×[(1+11%)1-1]+地价×[(1+11%)2-1]=72.6+0.2321×地价  或：利息=(600+36+24)×50%×[(1+11%)1.5-1]+(600+36+24)×50%×[(1+11%)0.5-1]+地价×[(1+11%)2-1]=73.6+0.2321×地价  (5)税金=2043.352万元×6%=122.60万元  (6)开发利润=2043.352万元×15%=306.50万元  第三步：计算土地价格  地价=不动产总价-建筑费-专业费-不可预见费-利息-税金-利润  =2043.35-600-36-24-72.6-0.2321×地价-122.60-306.50  1.2321地价=881.65万元  地价=715.57万元  单位地价=715.57万元/2000m2=3577.85元/m2 问题:2. 某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000m2。其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500m2；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000m2，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500m2，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000m2，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。 上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0～3.5。  请根据以上情况，回答下列问题：  1．市土地收购储备中心在对宗地A进行收购补偿时，有人认为只应对房屋进行补偿，不包括土地补偿，请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确，并简述理由。  2．为保证企业甲的