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[土地估价师考试密押题库与答案解析](A)土地估价方法(二) [土地估价师考试密押题库与答案解析](A)土地估价方法(二) PAGE1 / NUMPAGES1 [土地估价师考试密押题库与答案解析](A)土地估价方法(二) (A)土地估价方法(二)一、判断题问题:1. 由于空间的状态最能反映土地的利用程度，所以采用剩余法估价，确定土地最佳开发利用方式时，最重要的是选择最佳建筑容积率。答案:B[解析] 土地的最佳开发利用方式，不仅指最佳容积率，还包括其他，如设计等因素，这些因素都非常重要。问题:2. 承租土地使用权与出让土地使用权相比，在投资风险和收益水平方面都存在差异，一般采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，所确定的还原率应高于评估出让土地使用权的还原率。答案:A[解析] 土地还原率与土地所有权人承担的风险相关，一次性出让后，风险就转让出去，而出租时，风险并没有完全转让出去。因此，承租土地还原率高于出让土地还原率。问题:3. 容积率越大，意味着单位面积土地上可以建设的建筑面积越大。因此，当其他条件相同时，容积率与楼面地价成反比关系。答案:A[解析] 容积率是建筑面积与建筑物占地总面积的比值，它反映了土地利用程度，也是影响土地价格的主要因素之一。问题:4. 土地还原利率大小与待估宗地的土地权利、土地用途相关。答案:A[解析] 土地还原率即是土地所有者对土地的预期报酬率，待估宗地的权利和用途不同，势必导致土地的收益不同，因此土地还原率与这些因素相关。问题:5. 土地评估价格与其年总收益无关。答案:B问题:6. 委估宗地没有收益，一定不能使用收益还原法去评估。答案:B问题:7. 收益还原法是将土地现有收益，选择一定的土地还原利率进行还原，以此估算委估土地价格的方法。答案:B问题:8. 在我国现阶段，土地价格主要是土地使用权转让价格，不存在其他类型的土地价格。答案:B问题:9. 某一年中，土地出租时间为8个月，在计算土地年总收益时，以这8个月的租金收入作为委估宗地的年收益。答案:B问题:10. 土地总收益是指待估宗地按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用土地取得的持续而稳定的年收益或年租金。答案:A问题:11. 企业自行使用的土地评估时，土地总收益是指企业在现有经营管理水平下，每年所获得的收益。答案:A问题:12. 土地的使用时间越长，开发风险越大，其土地还原利率也越大。答案:B问题:13. 在计算土地总收益时，需计算利用土地进行经营活动时发生的所有支出，如果闲置了部分出租房屋，该部分可以忽略不计。答案:B问题:14. 市场比较法使用中，需要收集比较案例，如果交易行为中存在交易人欲尽快出售而降低了一些价格，那么这些交易行为不能成为比较案例。答案:B问题:15. 不正常的市场条件下，不能使用市场比较法。答案:A问题:16. 土地估价中的剩余法，在运用中与市场比较法和收益还原法密切相关。答案:A问题:17. 路线价法一般只适用于单个宗地的估价。答案:B问题:18. 路线价使用时，不需要进行宗地特殊条件的修正。答案:B二、单项选择题问题:1. 某委估宗地位于商业用地三级区域，经查其基准地价为2000元/m2，基准地价时间修正系数为1.2，土地个别修正系数为1.1，容积率修正系数为0.9，年限修正系数为0.94，则委估宗地评估值大约为______元/m2。A.2640B.2000C.2233D.1800答案:C问题:2. 土地估价的______原则是指土地估价不能明显偏离与其相似的交易案例的价格。A.供需B.替代C.最有效利用D.贡献答案:B问题:3. 土地的______是运用最佳利用原则评估土地的前提条件。A.用途广泛性B.非再生性C.位置固定性D.利用永续性答案:A问题:4. 对同一宗土地而言，工业用途的价格一般比商业用途的价格______。A.高B.低C.无法比较D.相等答案:B问题:5. ______原则是收益还原法的主要理论依据。A.供需B.贡献C.预期收益D.最有效利用答案:C问题:6. 在测算土地纯收益时，不能以违法收益作为测算依据，这是遵循了土地评估的______。A.合法原则B.供求原则C.最有效利用原则D.替代原则答案:A问题:7. 下列宗地，适合市场比较法的是______。A.公园B.住宅C.学校D.博物馆答案:B问题:8. ______原则是市场比较法的理论依据。A.最有效利用B.替代C.供需D.预期收益答案:B问题:9.