房地产行业地产融资专题分析报告（二）：债务.pdfVIP

行业研究 Page 1 证券研究报告—深度报告 [Table_IndustryInfo] 超配 房地产 地产融资专题报告（二） （维持评级） 2021 年07 月23 日 一年该行业与沪深300 走势比较 行业专题 1.5 房地产（中信） 沪深300 1 债务“无罪” 0.5 7 8 9 0 1 2 1 2 3 4 5 6 7 债务“无罪”，经营才是风险源头 0 0 0 1 1 1 0 0 0 0 0 0 0 / / / / / / / / / / / / / 0 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 由于房企债务的主要投向是以地产项目为代表的存货，债务偿还的主要 途径是存货变现，因此房企的债务风险归根到底都是项目风险，与房企 相关研究报告： 债务水平的高低并无直接关系。债务本身是中性的，只是项目风险或收 《房地产行业周报：深圳率先全面应用标定地 益的放大器。 价，北京拟实施共有产权房新规》 —— 2021-07-19 过度偏爱低杠杆房企，可能是对行业的误解 《统计局 6 月房地产数据点评：销售投资增幅 收窄但热度依旧，土地市场降温仍需等待》— 过度使用杠杆，忽视土地质量，进行盲目扩张固然摧毁公司价值，但过 —2021-07-17 《房地产行业周报：控二手房价严禁炒作学区 分保守，死守杠杆率和利润率指标，也会错失发展机会，损害股东利益。 房，增一手房量加大居住用地供应》 —— 毕竟在充分竞争的土地市场，土地成本与公司债务水平高低并无直接关 2021-07-14 《房地产行业周报：首轮集中供地全面结束， 系，而在充分竞争的销售市场，公司杠杆低也无法成为溢价销售的理由。 加快发展保障性租赁住房》 ——2021-07-07 《房地产 2021 年 7 月投资策略：有信心，更 信用分析的另一条思路：扩张行为—经营风险—债务风险 要有耐心》 ——2021-07-01 常规方法分析房企债务风险，会遇到 息不足与财务疑点难以“实 锤”的困难。同时，对房企而言，扩张几乎等同于拿地，在投资策略和 测算方法越发趋同的情况下，想扩张，想多拿地，就必须接受更低的利 润率，为了获得更高的自有资金回报率，加杠杆就成了唯一的选择，这 就是债务风险的积累。  当前信用风险范围有限，且已接近暴露期尾声 房企债务风险的根源是项目风险，是存货无法变现的风险。当前广义库 存 11.4 亿平方米，同比-10.1%，库存去化周期0.58 年，均处于历史低 位。土地市场热度延续，开发商补库存需求强烈，项目无法变现的并不 普遍。同时，当前信用风险是2017/2018 年加速扩张的延期暴露。而行 业自2019 年已进入扩张放缓，2020 年全年呈现收缩，非标使用边际下 降，从时间