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[土地估价师考试密押题库与答案解析](A)土地估价理论与方法模拟7 [土地估价师考试密押题库与答案解析](A)土地估价理论与方法模拟7 PAGE1 / NUMPAGES1 [土地估价师考试密押题库与答案解析](A)土地估价理论与方法模拟7 (A)土地估价理论与方法模拟7一、判断题问题:1. 垄断地租指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。答案:B垄断地租的形成，除了土地所有权垄断这个前提外，还因某些土地具有特殊的自然条件。具有特殊自然条件的土地能够生产某些特别名贵又非常稀缺的产品。这些商品的生产者凭借垄断经营形成垄断价格，便可获得垄断价格与生产价格之间的差额，即垄断利润。这部分利润经由租地资本家转交给土地所有者后形成垄断地租。因此，垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。问题:2. 按照报酬递增或递减原则，土地收益将随实际投资成本的增加而持续快速增加。答案:B通过土地报酬递减规律可以确定土地利用的最佳集约度和最佳规模。通常生产需要投入所有的生产要素，而每一种生产要素的投入在达到一定限度后，其增加的收益就会递减。问题:3. 一些因素对土地价格的影响难以用数学模型度量或难以量化，在估价中可以不予考虑。答案:B例如在实际评估中，采用市场法，其最终合理比准地价的确定应该是根据数学处理后，再加上多方面的经验分析和判断确定的。问题:4. 相对而言，收益还原法不太适合评估公共建筑用地。在学校、机关、公园、医院等四类公共建筑用地中，机关用地是最不适合采用收益还原法评估其价格的。答案:A问题:5. 基准地价和标定地价是我国地价体系的核心。答案:A按各地价在地价体系中的作用和地位分析，基准地价和标定地价是政府为管理地价和地产市场而组织或委托评估的，对地价体系中的其他地价具有一定的导向和控制作用，因而是我国地价体系的核心；标定地价、交易地价或交易评估价是地产市场中最常见、最大量发生的地价形式，因而是地价体系的主要成分；而成交地价反映的是地产市场的现实，所以是地价体系内最关键的参照指标。二、单项选择题问题:1. 在土地估价中，需要将影响土地价格的因素条件修正到估价期日的水平，是依据土地估价的______进行的。A.替代原则B.供需原则C.变动原则D.预期收益原则答案:C在土地估价时，必须按照变动原则，分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求，以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，所以应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。在土地估价中，不仅要对将来的地价变动作出准确预测，还要对所采用的地价资料按变动原则修订到估价期日的标准水平，才能准确合理地估价。问题:2. 根据马克思地租理论，土地价格存在的根源是______。A.垄断地租B.级差地租C.绝对地租D.农业地租答案:C绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。租用土地的任何人无论土地优劣都要缴纳地租。问题:3. 某住宅小区的平均月租金为21元/m2，年总费用为72元/m2，房地产总价为3000元/m2，土地还原利率为4%，该小区土地楼面价格为900元/m2，则建筑物还原利率为______。A.5.23%B.6.43%C.6.86%D.7.21%答案:C月租金21元，则年租金21元/m2×12=252元/m2，减去总费用，则252元/m2-72元/m2=180元/m2，综合还原率=180/3000=6%。 土地楼面价格为900元，则建筑物价格为3000元/m2-900元/m2=2100元/m2  代入还原率公式：6%={(4%×900元/m2)+(建筑物还原率×2100元/m2)}/3000元/m2  建筑物还原率=(180元/m2-36)/2100元/m2=6.86% 问题:4. 房地产投机是影响地价的______。A.社会因素B.行政因素C.经济因素D.区域因素答案:A社会发展状况和安定状况对地价有很大的影响。影响地价的社会因素有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化进程等四个主要方面。问题:5. 商业服务业的规模等级越高，则土地利用的集聚效益______。A.越低B.不变C.越高D.受影响，但高低不定答案:C问题:6. 作为区域因素考虑的城市规划因素，有______。A.建筑密度B.宗地用途C.建筑容积率D.土地用地结构答案:D作为区域因素影响地价的城市规划因素，主要有区域土地利用性质、用地结构、用地限制条件、区域交通管制等。问题:7. 地价体系内最关键的参照指标，是______。A.成交地价B.标