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[土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价实务模拟题1 [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价实务模拟题1 PAGE1 / NUMPAGES1 [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价实务模拟题1 土地估价实务模拟题1一、单项选择题(每题有A、B、C、D四个备选项。其中只有一个符合题意)问题:1. ______是指土地的购买价格，同时也是土地未来年期纯收益(地租)的资本化。A.房产价格B.建筑物价格C.土地价格D.成本价格答案:C问题:2. ______是指基础设施和公用设施都很完备，可以直接在土地上进行开发建设的一定年期的土地使用权价格。A.毛地价格B.净地价格C.拍卖价格D.生地价格答案:B问题:3. 城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件、发生自然灾害等的概率等是______。A.自然因素B.人为因素C.经济因素D.行政因素答案:A问题:4. ______是对土地价值或价格进行判断和估算的过程。A.地籍调查B.土地估价C.房产估价D.土地登记答案:B问题:5. 接受委托方的不合理要求，抬高或压低评估价值，出具失实的估价报告是注册土地估价师在从事土地估价业务中的禁止行为，它在______中有所体现。 A．《注册土地估价师自律守则》 B．《土地估价师资格考试管理办法》  C．《城镇土地估价规程》D．《农用地估价规程》 答案:A问题:6. ______是指土地评估应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。A.预期收益原则B.替代原则C.最高最佳使用原则D.估价时点原则答案:A问题:7. M城市以2008年为基期，2009年、2010年、2011年、2012年的地价指数分别为110、115、123、132。某比较案例2009年成交价为1200元/m2，则2011年该比较案例价格为______元/m2。A.1476B.1342C.1867D.1073答案:B根据所给指数做日期修正，比较案例的价格=1200×(123/110)≈1342(元/m2)。问题:8. C市某住宅小区的平均月租金为25元/m2，年总费用为80元/m2，房地产总价为3000元/m2，土地还原率为6%，该小区土地楼面价格为1000元/m2，则建筑物还原率为______。A.5.5%B.7.6%C.8.0%D.7.3%答案:C房地年纯收益=房地年总收益-年总费用=25×12-80=220(元/m2)，综合还原率=房地年纯收益/房地总价=220/3000=7.3%，土地楼面价格为1000元，则建筑物价格为3000-1000=2000(元/m2)，根据综合还原率公式：r=(r1L+r2B)/(L+B)，则7.3%=[(6%×1000)+(建筑物还原率×2000)]/3000，建筑物还原率≈8%。问题:9. 收益还原法是以______为基础的。A.平均原理B.预期原理C.收益原理D.还原原理答案:B问题:10. ______是将待估土地未来正常年纯收益(地租)，以一定的土地还原率进行还原，以此估算待估土地价格的方法。A.收益还原法B.成本逼近法C.市场比较法D.剩余法答案:A问题:11. M市有一宗土地，具有40年使用年期的地价是60元/m2，土地还原率取6%，假设该宗土地的使用年期是50年时，土地还原率取6%，地价是______元/m2。A.61.3B.62.9C.68.0D.75.0答案:B利用年期修正系数进行计算：60×[1-1/(1+6%)50]÷[1-1/(1+6%)40]≈62.9(元/m2)。也可根据P=(a/r)[1-1/(1+r)n]，反推出每平方米土地年纯收益=60×6%÷[1-1/(1+6%)40]≈3.99(元)，如改为50年，地价为3.99÷6%×[1-1/(1+6%)50]≈62.9(元/m2)。问题:12. 收益还原法利用了经济学中的______。A.土地使用年期原理B.市场比较原理C.土地收益原理D.预期收益原理答案:D问题:13. ______的本质是以土地的市场价格为导向来求取土地的价值。通常把市场法测算出的价值称为比准价值。 A．剩余法 B．估计法  C．假定法D．市场法 答案:D问题:14. 关于权重确定方法计算公式表示，正确的是______。A.修正的估价期日的交易实例价格=交易实例价格×估价期日的价格指数/交易时期价格指数B.修正的估价期日的交易实例价格=交易实例价格×估价期日的价格/交易时期价格指数C.修正的估价期日的交易实例价格=交易实例价格×估价期日的