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PAGE PAGE 1 浅析房地产行业成本核算 　　 　　何平 　　摘 要 成本核算是企业会计核算的重要内容之一，能否做好房地产成本核算会直接影响房地产企业的经济效益和社会效益。基于此，本文以房地产行业成本核算为研究对象，对成本核算过程中存在的问题进行研究。首先阐述成本核算的概念及要求，然后对房地产行业成本核算存在的问题及其原因进行深入分析论证，最后提出房地产行业成本核算的改进思路及对策，为改进房地产行业成本核算提供参考。 　　关键词 房地产 成本核算 成本管理 　　最新颁布的企业产品成本核算制度，系统地明确与规范了企业产品成本核算有关的成本核算对象，成本核算项目和范围，成本归集、分配和结转等内容。但在执行过程中，房地产企业的成本核算仍存在较多问题，严重影响了会计信息的质量，也对房地产企业的成本管理产生了不利影响。 　　一、房地产行业成本核算的概念及要求 　　房地产行业成本核算是在整个项目开发的过程中，按规定对计入开发成本的支出进行归集并分配的过程。成本核算要求房地产企业先确认成本核算对象，再确定成本核算项目。在发生的支出遵守合法性、真实性、权责制等原则的情况下，正确区分计入成本费用和计入期间费用的支出。由独立成本对象负担的成本，直接计入该对象;由不同对象负担的共同成本，可从占地面积比率、造价比率、建筑面积比率分配法中选择适合的方法，将共同成本分配给不同的核算对象。 　　二、房地产成本核算问题及原因分析 　　房地产行业成本核算项目较多，成本核算复杂，受房地产行业财务工作者专业水平和管理者对成本核算的重视程度等因素影響，在成本核算过程中还存在较多问题。 　　（一）成本核算对象划分不规范 　　企业在划分成本核算对象的过程中随意、不规范，认为项目发生的成本费用都是该项目的，把所有的成本支出都归集给一个成本对象，或者没有根据项目规划、功能性质及售价不同划分不同成本对象。这样导致可销售部分和不可销售部分以及竣工时间、开发期数、功能性质、售价等不同的核算对象的成本费用混杂，无法区分，土地增值税汇算清缴困难等。其主要原因是财务工作者未了解项目整体规划、产品形态等情况，也未与相关人员沟通，未收集项目的五证一书等基础资料，单方面把不同核算对象的成本归为一个核算对象。 　　（二）成本归集随意和分配不一 　　成本归集和分配中，发生的成本和成本对象、成本项目不匹配，归集、分配的成本费用与预算成本费用口径不一致。这样就导致将前期工程中的工程费用记入建安工程费用，将建安工程中的费用计入配套设施费用，也存在开发间接费用、期间费用混淆的情况，如将土地纠纷的法务费用记入开发间接费用，将共同分担的费用粗略地计入一个成本核算对象和项目。成本归集随意和分配不一导致不能提取有效数据和预算进行分析，造成审计混乱。其主要原因在于财务工作者缺乏工程施工方面的知识，不能正确区分前期工程费用、基础设施费、建安工程费等，不确定成本明细的概念，不清楚发生业务的实质，再加上在签批审核工程款项支付过程中未注明、随意注明或未详细注明款项用途、成本核算对象、成本项目、共同承担的费用各用途、成本核算对象、项目所占金额等信息。另外，由于不同财务工作者对标准的理解不一，所以不同财务工作者对共同成本采用不同的分配方法。财务工作者、工程人员、预算工作者之间缺乏必要的有效沟通也是造成上述问题的原因之一。 　　（三）成本核算不实 　　成本核算不实主要表现为账上的成本大于或者小于实际发生成本，造成账实严重不符。究其原因，工程量完成与工程款支付过程时间较长，未及时完成相关手续，财务未做账，不能体现当期实际成本情况，即先由施工单位定期计算并上报当期工程量，再到监理、投资方单位审批，最后到施工单位开票和投资方付款，一系列程序烦琐、复杂，或者投资方故意拖延审批等。有时投资方和施工单位为了缓解资金压力和延迟缴税等，先不开票，由投资方先行“借支”款项给施工方，账务处理不能计入开发成本。有时投资方为了融资，证明开发资金用量等让施工方提前开票，将未发生的成本计入开发成本等。上述情况都造成了账上成本与实际工程成本不匹配，出现虚增、少列成本等不实现象，并存在税收风险。 　　（四）账套设置不合理 　　账套设置不合理主要表现为账套设置年度账而未设置通账，会计科目设置方面没有层级性，比较混乱，有的科目设置过细，有的过于笼统，没有运用好项目、部门、供应商辅助核算。这样导致在查询跨年度的账务时浪费时间，进行不必要的核算，没有突显和区分不同重点的成本核算项目，降低了工作准确性和效率。究其原因，财务工作者没有整体规划和预见性，在最开始设置账套的时候没有从管理需要和提升工作效率的角度出发，没有形成比较适合企业目前和将来一些情况的整体账套设置思路，也没有对财务软件的功能进行深入研究。比如有的单位目前没有预算，有的财务工作者就