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商业地产前期策划及案例分析 一,商业地产理论 ,商业地产涵义 商业是指以买卖方式使商品流通的经济活动，房地产是房产和地产的总称,指 土地及土地之上永久性的建筑物、构筑物、附着物和由此所衍生的权利和义务 关系的总和。 广义而言，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业,包括写字楼、公寓、 会议中心以及商业服务业经营场所等 狭义的讲，商业地产专指用于商业服务业经营用途的物业形式,包括零售、餐 饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功 能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式 匚.商业地产分类 随着社会的发展和科学技术的进步，商业建筑呈现出以下三个方面的趋势：规 模的大型化、功能的多元化和技术的复杂化。商业建筑不但是购物场所，而且 可能结合休闲、娱乐和餐饮等功能。商业地产的分类方式很多。 分类方法 种类 扌麵业形态 1百货商场2.超级市场3.大型综合超市丄值利店 :专业市场（主题商城）6专卖苫.购物中心8?仓储鬲広 按照规模和服务 等级 1城市级商业中心2?区域型商业中心3社区商业6 按照空间形式 1住宅或写字楼裙房部位的底冏式!广场型或中庭型3 一商业步行街式。 按照功能复合程 度 1交通枢纽商业项目2.文化商业设施3?旅游休闲商业设施 按开发方式 1商业街商诵2.市场类商浦3.社区商浦丄百货商场、购物中心商诵5.商务 楼、与字楼商補6?交通设施商補 按经营模式 貝售不租只也不售租售并举自行经营 1 .商业分类——大型商业综合体（购物中心） 商业街作为一种较为传统的商业模式，最大的特点是分散经营，租户可得性较强、便于销售，回报快，但同时也面临看管理难度大的缺点，平衡集战略、当地市场情况及商业街特点，也是可考虑的商业模式3 .商 商业街作为一种较为传统的商业模式，最大的特点是分散经营，租户可得性较 强、便于销售，回报快，但同时也面临看管理难度大的缺点，平衡集 战略、 当地市场情况及商业街特点，也是可考虑的商业模式 3 .商业分类一一专业市场 专业市场的优势在于其价格和资源优势，依托当地支柱产业所关联的产品，建 立专业市场也是项目较为可行的商业模式。 ■商业地产与住宅地产区别 L功能 住宅：住宅的功能要求较为单一，主要就是满足人们的居住功能，住宅提供给 客户的是一种他们需要的〃生活方式” 商业地产：最一般的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通展示功 能，对人而言就是满足人们的购物需求。同时商业地产还可以承载餐饮功能、 娱乐功能、休闲功能、商务功能等其他功能 2 .地段 住宅：住宅选择地段的弹性空间更大，不论城市中心，还是城市郊区，抑或荒 郊野岭，均可开发。 商业地产：商业地产对地段的要求更高。李嘉诚先生关于决定商业地产投资最 重要的考量因素的论断，那就是〃地段，地段，还是地段商业对〃易达性〃的要 求很高，要求具备较强的辐射力 3 .客户 住宅：客户分为两类，一种是投资型客户，一种是自用型客户。投资性客户乃 是依靠买后出租及房产升值获利。 商业地产：但商业地产的客户则包括了经营商户、商铺投资者和目标消费者三 类人群。商业地产的客户群复杂性要远甚于住宅的。 .资金要求 住宕:住宅地产开发部分采用滚动开发、滚动销售的分期的模式，自有资金的 要求不是很高，资金大部分来源于银行贷款。商业地产：大型商业地产项目需要一次性投资建成才能形成浓厚的商业气氛， 沉淀资金较多，并且大多采用只租不售模式，持有商业物业经营必须有长线的 充足的资金支持。 .物业要求 住宕：住宅对物业的要求相对简单。主要是满足社区内基本需求即可。 商业地产：商业地产而言,对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的 要求，任何一点的差池都有可能影响商业地产项目的生存。 .销售模式 住宕:住宅的销售模式较商业地产而言模式较为简单，通常为直接销售，买卖 两清。 ?li!1!商业地产：但商业地产的客户则包项目多以投资回报率、回报周期为营销重点, 商业的销售则形式多样，一般而言分为四种模式，直接销售模式、带租约模 式、返租式销售、整体销售模式。而且每种销售模式还可以继续细分，复杂程 度更高。 ?li !1! .专业性 住宅：住宅地产的运作则不需要进行复杂的商业设计。从过程上看，住宅地产 销售后就进入了终端 商业地产：商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外，还 要遵循第三种规范即商业规范；商业专业性的要求极高；商业地产的销售只是 经营的开始，还需要招商、开业和经营管理。 .投资回报形式 住宅:而住宅的投资回报形式只能通过销售来实现。 商业地产：销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问 题，而经宜收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。 小结：商业地产比住宅更加复杂，专业性要求更高，并且，并且对企业的资金 要求