开发资金筹集与成本监控.pptx

第一节? 开发资金流动的特征与 资金筹集的基本原则;一、开发资金流动的过程及资金流动的特征;主要特征： （一）资金占用量大 （二）资金占用时间长，周转速度慢 （三）资金运动受区域范围的影响;（一）安全性原则 （二）经济性原则 （三）可靠性原则 ; 一、 房地产企业目前的主要融资渠道;一、 房地产企业目前的主要融资渠道;1、 财政拨款：根据国家基本建设计划和房地产投资计划无偿拨付 2、 主管部门拨款：根据城市建设综合开发计划无偿拨付 3、 企业最初投资和积累资金;抵押贷款 这是目前运用比例最高的一种融资方式。 房地产开发公司在建设房屋取得预售许可证后，即可向银行申请住房抵押贷款，贷款额一般为房屋市值的70%，期限一般不超过半年。这种贷款方式有助于解决短期资金短缺。;信用担保 银行根据企业的申请对企业的财务状况进行审核，对于经营状况较好的给予贷款。能否取得贷款主要取决于企业的声誉、品牌、信用历史，一般只有实力非常雄厚的房地产开发公司才能获得。;在建项目抵押 房地产开发公司在建项目出土后向银行提出抵押贷款，其实质是以土地作为抵押品向银行申请贷款，期限一般为2-3年，对于国营企业地块以及非赢利性项目可相应放宽贷款期限。;委托贷款 这是一种委托银行作中介，建立在开发商和社会非商业性机构之间的融资方式。在这种贷款中，银行承担的担保作用有限，对于资金放贷方来说风险较大，现已很少使用。;同业拆借 银行作为中间人，开发商之间相互借贷的一种融资方式，但银行不承担任何经济责任。;政府担保贷款 对于规模较大的市政项目，政府工程，由于有政府作为担保方，银行也会发放贷款。贷款额度和期限相对较为宽松，一些有政府背景的公司较易获得这类贷款。;债券抵押 开发公司在资金紧缺的情况下，可以将其拥有的债券抵押给证券公司以获得资金。;证券融资 1、? 发行房地产企业债券 2、? 发行房地产企业股票;预收定金 1、? 按合同或协议向购房单位和个人预收购房定金 2、? 向委托开发建设项目的单位预收开发建设资金;二、几种灵活的房地产融资手段 ;（一）租赁融资 1、出租融资 所谓出租融资，是指投资者长期出租自己握有所有权的某处物业，以定期取得的租金收入作抵押向金融机构申请抵押贷款，投资于房地产开发经营项目的一种融资方式。 2.承租融资 所谓承租融资，是指房地产的承租人以租赁权益和土地租金为抵押向金融机构申请抵押贷款的一种融资方式。;1.回租与转租： 回租由两项并行的活动组成：一是房地产经营者将一项房地产出售给房地产的投资者，即买卖活动；二是房地产投资者又将购得的房地产再出租给原出售方，即租赁活动。 ???????;情形1： 某房地产投资人A欲购买某物业，因资金不足寻找投资伙伴B，双方商定先由B出成本价、A出余额共同将物业买下，产权归B所有，然后A在约定时间内一次性或分期支付成本价款给B，买回物业的所有权。;1.含义：当房地产商计划开发某项目，因资金不足寻求合作，双方投资视作低息贷款并约定资金利息率，进行合作开发，共担风险，扣除银行贷款及双方投资的利息之后的净利润对半分成。;1.适用条件：一般适用于大型或特大型的房地产项目。 2.融资过程 3.风险分析;1.适用条件：主要是在旧房产所有人急于以旧换新时采用的一种融资方式。 2.融资过程 3.风险分析;【复习参考题】 1、目前我国房地产企业主要融资手段有哪些？ 2、何谓前沿货币合约？它有几种具体融资方式？ ? ;9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。7月-217月-21Friday, July 23, 2021 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。04:15:2404:15:2404:157/23/2021 4:15:24 AM 11、越是没有本领的就越加自命不凡。7月-2104:15:2404:15Jul-2123-Jul-21 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。04:15:2404:15:2404:15Friday, July 23, 2021 13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。7月-217月-2104:15:2404:15:24July 23, 2021 14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。23 七月 20214:15:24 上午04:15:247月-21 15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。。七月 214:15 上午7月-2104:15July