写字楼项目营销策划方案.pptx

CBD写字楼项目营销策划方案钧城地产（中国）河南公司2010年06月08日 目 录11项目诠释2问题及目标界定13市场环境及竞争4项目客户思考5项目整体定位项目总体运营策略6项目概况地理位置：本项目地块所处的位置绝佳，处于纯CBD最后一块写字楼用地，项目极度优越的地段使本项目有极大的利润空间和升值潜力。主要经济技术指标占地面积建筑面积容积率写字楼商业裙楼九如路本案千玺广场四十七中蓝码地王本地块项目现状地块俯视项目现场四十七中海逸名门项目现场项目现场写字楼升级引擎写字楼漂移郑东郑东新区商务圈郑州目前写字楼区域分布现在：以大体量的商务楼群为核心的写字楼区。经三路商务圈文化路商务圈未来路商务圈金水路商务圈紫荆山路商务圈裕达国贸历史：以路为基本要素的商务区, 以代表性写字楼为核心的商务区。项目SWOT分析 1.1优势分析（S）1.2劣势分析（W） 占据城市主流价值地，CBD核心区位，升值潜力巨大； 项目物业市场稀缺，价值与时凸显； 项目紧临地铁1、4号线，快捷立体交通为项目价值提速； 项目西观如意湖，东眺东运河，南望熊耳河，处金三角纯生态自然水领地，舒适怡人的外部空间环境； 会展中心、艺术中心、商业中心等成熟奢华配套，尖端商务环境，提升项目价值； 随着CBD日益成熟，入驻企业的增加，郑东新区的价值和人气都将大幅提升，带动项目商务价值提升。?项目周边配套尚不成熟，现有商务氛围不足；?项目产品规划不足以支撑项目高端商务价值；?项目价值需要重新定义。项目SWOT分析 1.3机会分析（O）1.4威胁分析（T） CBD最后少数几栋商务楼之一，极其稀缺；?新政对住宅投资的抑制，为商业办公带来机会；?市场出现空白点，为项目带来发展空间；?千玺广场价格标杆极大的拉升了区域物业市场价值。?区域内的其他类型物业价值对项目客流的分流；?政策的不明朗为市场带来不确定因素；?同类项目的市场竞争。PART-2 问题及目标界定项目面临问题项目目标项目核心问题 从项目简略扫描，我们不难发现，项目基础素质较好，绝佳的地理位置，赋予了本项目未来巨大的升值潜力，如此一块地，我们的问题不仅仅是如何保证高额的利润 ，而我们的目标是：实现项目最大的土地价值做出区域内顶端的产品取得最大化的开发回报 那么，如何实现我们的差异化和最大价值化？我们的目标保证是地段价值产品特色服务增值资源整合差异化营销新模式【地段】 炒作绚烂本项目的地段价值，突显本项目的稀缺性！提炼土地价值【产品】 合理规划设计本项目的产品，做出自己的特色，突现差异化产品差异化【服务】 如何通过营销模式和后期的服务，实现对客户的增值感和信心！ 服务？营销模式的创新和后期的服务保证PART-3 市场环境及竞争宏观市场分析竞争环境分析宏观经济环境扫描郑州楼市状况分析写字楼市场分析宏观市场分析宏观经济环境扫描郑州市近年GDP及人均GDP增长迅速，房地产业进入高速发展期郑州市GDP增长指标人均GDP增长指标数据来源：郑州市统计年鉴宏观经济环境扫描房地产市场发展预警系统判断-- 郑州房地产处于快速发展期GDP增速与房地产发展关系郑州小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩 停滞 稳定发展 高速发展人均GDP与房地产发展关系800-4,000US$8000-20,000US$郑州0-800US$4000-8,000US$0启动期 快速发展期 平稳发展期减缓发展期宏观经济环境扫描房地产市场各发展阶段特征分析：发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）80040004000上外部环境福利分房阶段，政府为整个产业的主要投资者；区域平行发展。消费者收入水平提高；区域市场发展出现不平衡，地段价值开始显现；市场存在不规范操作，政策因素影响大、住房福利仍大量存在。土地市场、商品房市场规范操作；政府对房地产业的调控主要通过城市规划及土地供应等宏观调控手段间接进行；政府的住房福利少量存在。房地产市场以二级市场交易为主、市场为大地产商所主导；土地市场与商品房市场完全规范；但政府的住房福利依旧少量存在。竞争条件有实力竞争者较少；需求简单、市场结构单一。大量新竞争者介入，开发投资量猛增；需求复杂、市场细分显现；竞争以市场份额的竞争为主。竞争者数量减少；市场细分充分，占有新的细分市场较难；开发商注重效益/低成本。竞争者数量进一步减少，消费者需求减少。需求特征满足基本生活需求，客户结构简单。生存、改善需求兼有；需求急剧增加；客户层面扩大需求增长趋于平稳；改善需求为主；客户结构复杂多样。改善需求为主，需求趋于多样化。供应特征单纯数量型，产品形式单一，基本无附加值。产品大量出现，