家居建材市场可行性方案研究报告.docx

... . . . .. .... .. .. . . X 家居建材广场 [X] 项目可研报告 二〇一三年三月 目 录 X印象及要点提炼 【第一部分· X 市整体环境分析】一、城市概况 二、X 城市规划 【第二部分· X 市场调查与分析】一、调查目的 二、调查方式 三、X 市家居建材市场调查与分析四、X 市重要商业市场调查与分析五、X 市房地产市场调研与分析 六、X 市周边县市房地产市场调查与分析 【第三部分·项目资源分析】一、项目概况 二、项目环境分析 三、项目研判（ SWOT分析）四、综合评估 【第四部分·项目定位分析】一、定位依据 二、定位原则 三、主题定位分析四、项目功能定位 五、业态定位 六、档次定位分析七、辐射定位分析 【第五部分·价格定位分析】 一、结合周边住宅与商铺价格比例定价分析二、结合项目性质定价分析 【第六部分·客群定位分析】一、当地投资客 二、异地投资客 【第七部分·媒体投放】一、 媒体选择 二、售楼处选择三、口碑传播 四、渠道销售 【结 语】 X 印象及要点提炼 衣 X 市民穿着较为朴素，品牌选择以中低端为主。 食 实物以麻辣为主， 但是辣度可以接受， 普通饭馆一餐按 4 菜 1 汤计算 70 元左右。 住 X 政府出台政策限制房价不得超过 5000 元/ ㎡，建筑形式多以 33 层塔楼， 2 梯 6 户， 80— 100 ㎡二至三居，不很注重朝向问题，政府限高，楼高不得超过 100 米，所以 X 最高住宅 33 层。X 市住宅供不应求，开发项目不多，体量不大，多以当地居民购买为主，城北老城 区住宅比城南新城区住宅普遍低 500 元/ ㎡左右。 由于开发项目较少， 所以 X 市二手房交易红火， 遍地二手房中介。 商场较少，现有的有重百和美好家园两个。可投资底商项目少，开发 商多自持， 二手房市场流通的商铺不多见。 目前大型商业项目有恒大中天国际和 X 国际商业中心两个， 其中 X国际商业中心项目商铺未对外销售， 7 月份开始销售。而恒大中天国际项目作为目前唯一的在售商业项目，也已基本售罄，目前只余部分面积较大、总价较高商铺。 X下辖各区县房价平均比 X市房价低 500— 800 元/ ㎡。售楼处装修下大力度，面积较大，装修奢华。 行 作为一个常驻人口 30 万左右的城市，出租车只有 400 余量，街面能见到的不超过 100 辆，很难打到车，打到也是拼车，一条线路拉几批乘客，电动三轮车较多。 X地区建设排行榜 无论是从城市建设还是开发体量、 房价，以及品牌认可度和可持续发展情况看，个人认为应是下列排行顺序： X市邻水县 岳池县武胜县X区华蓥市 竞争对手 X 市已知竞争对手为：“ X 国际商业中心”，今年 7 月份左右对外销售， 30 ㎡左右， 7000— 30000 元/ ㎡的价格， 13 万㎡的商业体量， 势必会对投资客户进行分流。 X 市未知竞争对手为：我项目所在地块对面一块 150 亩左右的土地被川渝集团拍得，准备开发做建材市场，应引起高度重视。 X 市外同类型竞争对手：岳池“亿联建材家居五金城” ，同质化 的产品，项目将于 6 月份投放市场，势必对招商和销售带来影响，对经营和投资客户都会进行分流，应引起高度重视。 X 市外不同类型竞争对手：岳池“天羿荣耀城”的产权式酒店项 目， 5 万平米的体量， 15— 18%的回报率，会对投资客户进行分流， 应引起关注。 【第一部分· X 市整体环境分析】 一、城市概况 ... . . . ）城市简介 X 市位于东部，面积 6344 平方公里，辖 X 区、岳池县、武胜县、邻水县及华蓥市。总人口 426.47 万，市区人口 47 万。人口密度较大在全省 21 个州市里排名第 6 位，约 534 人/ 平方公里。 X 市位于东部，面积 6344 平方公里。 1998 年 7 月国务院撤销 X 地区设立的地级市，辖 X 区、前锋区、岳池县、武胜县、邻水县及华蓥市。市人民政府驻 X区广福镇。总人口 470 万。北宋开宝二年（ 969） 取“广土安辑”之意设 X 军，为历代建制之始。 X人文荟萃，英才辈出，养育了世纪伟人邓小平同志。自然风景和人文胜迹独具特色。农 业物产丰富，盛产粮、油、猪、茧、果，素有 金 X（玉米），银岳池 （大米），红武胜（高粱） 的美誉，是全国商品粮生产基地，瘦肉型 生猪基地和丝绸之乡。矿产资源较多，有煤、铁、盐、石灰石、石英 砂、天然气、石油、石膏矿、铝矾土、矿泉水等二十多种矿藏，贮量 大，品位高。交通便捷畅达，襄渝铁路纵贯全市， 210、212、318 国道， 203、304 省道纵横全境，县、乡村公路纵横交错，四通八达， X 火车站是川东北重要的物资集散地， 嘉陵江、渠江连接长江黄金水道， 广渝高速公路正在加紧建设。 ）