房地产企业土地增值税的计算详细讲解及会计处理.docx

.... . . . . . ... . . .. 最新房地产企业土地增值税的计算详解及会计处理 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人， 就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 土地增值税实行的是四级超率累进税率， 计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂 。概括的说，土地增值税按照转让房 地产所取得的增值额和适用税率计算征收。其计算公式为：应纳税额 = ∑（每级距的土地增 值额×适用税率） 或：应纳税额 = 土地增值税×适用税率 - 扣除项目金额×速算扣除率具体的笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。 一、把握两个概念 （ 1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间 的差额。（ 2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额， 它包括取得土地使用权所支付的金额、 房地产开发成本、 房地产开发费用、 与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。 二、掌握税率 土地增值税实行的是四级超率累进税率： （ 1）增值额未超过扣除项目金额 50％的部分， 税率为 30％，速算扣除数为 0；（ 2）增值额超过扣除项目金额 50％，未超过扣除项目金额 100％的部分，税率为 40％，速算扣除数为 5％；（3）增值额超过扣除项目金额 100％，未超过扣除项目金额 200％的部分，税率为 50％，速算扣除数为 15％；（ 4）增值额超过扣除项目金额 200％的部分，税率为 60％，速算扣除数为 35％。 三、确定应税收入 包括货币收入、 实物收入及其他收入。 其中货币收入是转让土地使用权、 房屋产权而收取的价款。 实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。 其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。 四、确定扣除项目 （ 1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费； （ 2） 房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、 建筑安装工程费、基础设施费 和开发间接费用； （ 3）房地产开发费用， 主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其 他房地产开发费用按 《土地增值税暂行条例》 及其实施细则规定： 纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（ 1）和（ 2）项合计的 5％以计算扣除，否则按上述第（ 1）和（ 2）项合计的 10％以计算扣除； （4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等； （5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按 20％计算扣除。这条 规定对于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。五、计算方法 首先确定增值额与扣除项目合计的比例， 看其结果介于税率中哪一个层次， 然后运用公式“土地增值税税额＝增值额 ×税率－扣除项目金额 ×速算扣除数 ”进行计算。 举例如下： 某房地产公司开发 100 栋花园别墅， 其中 80 栋出售， 10 栋出租， 10 栋待售。每栋地价 14.8 万元， 登记、过户手续费 0.2 万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、 前期工程费、建筑安装工程费等合计 50 万元，贷款支付利息 0.5 万元（能提供银行证明） 。 每栋售价 180 万元，营业税率 5％，城建税税率 5％，教育费附加征收率 3％。问该公司应缴纳多少土地增值税？ 计算过程如下：转让收入： 180×80＝ 14400（万元） 取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计： （ 14.8＋ 0.2＋50）×80＝ 5200（万 元） 房地产开发费用扣除： 0.5 ×80＋ 5200×5％＝ 300（万元） 转让税金支出： 14400×5％×（ 1＋5％＋ 3％）＝ 777.6 （万元）加计扣除金额： 5200×20％＝ 1040（万元） 扣除项目合计： 5200＋ 300＋ 777.6 ＋1040＝ 7317.6（万元） 增值额＝ 14400－ 7317.6＝7082.4 （万元） 增值额与扣除项目金额比率＝ 7082.4 ／ 7317.6 ×100 ％＝ 96.79 ％应纳增值税税额＝ 7082.4 ×40％－ 7317.6 ×5％＝ 2467.08（万元） 六、会计处理 1.转让取得收入时： 借：主营业务税金及附加 2467.08 贷：应交税金 -应交土地增值税 2467.08 2.实际上交时： 借：应交税金 -应交土地增值税 2467.08 贷：银行存款 2467.08 房地产开发公司在转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称房地产）时，就其转让房地产所取得的增值额征收土地增值税。 土地增值税按照转让房地产所取得的增值