经营型物业管理模式略论.DOCVIP

经营型物业管理模式略论 长春房地集团董事长兼总经理 高宝祥 我国的物业管理，伴随着改革开放、社会主义市场经济的发展和住房制度改革的深化，发展进程十分喜人。作为房地产消费环节的主要经济活动，物业管理实际上是房地产开发的延续和完善，对于房地产的保值增值，起着至关重要的作用。然而，在现实生活中，由于诸多原因，物业管理公司仅靠实施社会化、专业化、企业化管理，为物业所有人提供多方面的综合服务，难以实现可持续发展，只有达到经营和管理的一体化运作，既要管理，又重经营，才能在市场竞争中立于不败之地。经营型物业管理模式对于物业管理公司培育核心竞争力、提高经济效益、开拓市场起到了重要的推动作用。 一、 经营型物业管理模式的基本含义 改革开放20余年，物业管理也走过了20个年头，北方实施物业管理也有10年的历程了。而经营型物业管理模式只是近年来才开始实施的一种方式，不同于一般意义的收益型物业管理，也不同于传统型的物业经营。收益型的物业管理一般是指酒店、商业中心等可出租物业的管理，它只是经营型物管模式的一个部分。传统型物业管理的属性也是经营，其经营方针是“保本微利，服务社会”，意指物业管理公司在做好管理的同时，为开发商、业主提供优质的服务，收取合理的费用，发挥物业的增值潜力，从而实现物业经营的良性循环。然而这种经营概念没有跳出老路子、旧框框，较低廉的物业管理收费，高标准的资金投入，使物业管理公司难以实现以业养业、以区养区的良性循环，造血机制难以形成。 经营型物管模式是根据物业管理“落地式”扎根管理的特点，跳出单纯的“服务——满意”的思维定势，将营销理念融于管辖项目的物业管理工作之中，在满足业主利益的基础上，为适应市场需求而提供商品和服务的整体企业活动。这样，物业管理就由一般的维护、运行阶段提升到对管辖物业进行全程的策划、营销、管理和服务，通过经营与管理的合力运行，达到物业保值增值。主要包括项目策划、开办商业、租赁代理、交易咨询、家政服务等多个方面。 二、 经营型物业管理模式的需求分析 市场经济就是竞争经济，物业管理单位要想生存、发展，必须寓经营、管理于服务之中，寻求效益增长点，凭借综合优势占领市场。在美国,大多数物业管理企业可以为客户提供租赁、咨询、家政等服务。物业管理公司的主要工作是:协调客户与业主的关系,将客户的要求反应给业主,并以维护物业形象为目的，策划设备的更新，改善项目的功能，满足业主的需求，提高物业的出租使用率。美国注册物业管理经理的职责，也首先要求保障管辖物业的租售，其次才是维护，而这方面的佣金是较高的。近年我国香港的一些物业管理企业也以经营擅长而树立了品牌，甚至凭着成熟的经营模式北上，开辟新的市场。在长春，这样的例子也有，如亚泰房地产开发公司请深圳华侨城物业有限公司管理，长春豪园聘请的是香港第一太平戴维斯物业管理公司，雍景豪庭请来了香港圣馨物业管理公司，这些南方物业管理公司的最大特点就是以提供物业经营管理综合服务为特色。 近年来，纵观北方，包括长春市的市场，对经营型的物业管理模式需求旺盛，主要表现在： 1、物业管理企业发展的需要。以长春市为例：1992年仅有1家物业公司，到2000年末，已有物业管理公司155家，实施物业管理的小区124个，总建筑面积700万平方米以上，占全市住宅面积的20%以上。然而，由于房地产开发遗留问题和住户对物业管理认识不足等诸多原因，物业费用低，以费不能养区，物业费收缴难，收费率低，已成为制约物业管理公司发展的重要因素。本着“有偿服务”的方针，物业服务收费可以概括为“两个取之，两个用之”，即：一块是取之于户，用之于区（小区环境），一块是取之于房（户），用之于共（房屋共用部位及配套设施）。一般来说，长春市前一类项目每月每户收费在7—15元之间，后一类异产毗连储备金按房屋使用面积原来每户每月每平方米仅收费0.30元，现在规定只收0.15元，以费难以养房。即便如此，有的住户（业主）还以各种各样的借口拒缴。据悉,在香港，一些豪宅的物业管理费达每户每月每平方米16港元，即便是一般的住宅，收费也不低。北方的物业管理公司只靠收费能够达到收支平衡，维持简单再生产，进行维修更新的，几乎没有一家单位，大都亏损已成不争的事实。 另外，对于房管所转制的物业管理公司来说，随着房改售房的加快，物业管理公司下岗人员也在增多，只有开辟市场，才能分流人员，本着“物业管理没有份外事”的原则，在实行现代化管理的基础上，物业管理把服务的触角伸向项目策划、租赁代理、开办超市以及开展代购粮油食品、家电维修、接送儿童等家政服务、建立以物业管理公司为核心的经营型体系，不仅能提高服务的社会化、组织化水平，还能为更多职工，甚至社会剩余劳动力提供就业的机会。 2、物业保值增值的需要。物业管理的目的，就是通过对房屋等建筑物为主体的房屋进行有效的管理，对配