物管实务-物业管理招投标教案.docVIP

学习目标 学习目标：通过本章学习，了解并把握物业管理招标投标的基本概念与应遵守的原则，了解物业管理招标的几种分类方式，把握物业管理招标与投标在预备与实施阶段的具体程序与做法，把握招标书的编写要领与技巧，能够编写格式规范的招标书与投标书。 关 键 词：物业管理招标 物业管理招标程序 招标实施阶段 物业管理招标文件 物业管理投标 物业管理投标程序 物业管理投标书 物业管理服务总包合同 物业管理服务专项分包合同 第1章 物业管理招标与投标 1．1 物业管理招标 1．1．1 物业管理招标的概念 物业管理招标，是指招标人（包括物业全部权人、业主委员会，或其法定代表的开发商、物业管理企业），在为其物业选择物业管理者时，通过向社会公开其所制订的管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业竞投，从中选择最佳物业管理者，并与之订立物业管理合同的过程。其中物业管理公司针对某一项或多项专业服务项目，如保安、保洁、绿化等，进行公开选聘专业服务公司的过程，称为物业管理服务项目的分包。 实际上物业管理招标是一个广义的概念，同时包括了开标、评标、定标的过程。 物业管理的招标投标行为是一种通过市场化方式实现的双向选择。依据《中华人民共和国招标投标法》相关规定，招标活动中必需遵循“公开、公正、公正和诚恳信用”的原则。 1．1．2 物业管理招标的方式 物业管理招标从不同的角度来看可以有不同的划分方式。按内容划分，可分为单纯物业管理招标和物业管理与经营总招标；按招标对象的广度划分，可分为公开招标、邀请招标与协商招标；按物业管理的招标项目划分，可分为全方位物业管理招标和单项目物业管理招标；按物业管理招标主体的不同划分，可分为开发商主持的前期物业管理招标、业主委员会主持的物业管理招标和托付询问型物业管理招标以及物业管理公司的专业项目招标等。 物业管理招标最常见的划分方式是按招标对象的广度划分，即公开招标、邀请招标与协商招标。 1．公开招标 是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。 2．邀请招标 是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。 3．协商招标 协商招标又称为议标，是指招标人不公开发布招标公告，而是选择其认为有力量担当的投标人，邀请其投标，然后通过公平协商，最终达成协议。实质上，协商招标可以看作是更小范围的邀请招标，目前是一种不行或缺的物业管理招标形式,较适合于具有肯定业务联系和相互比较生疏的物业管理企业，或具有特殊管理要求的中小规模的物业管理招标项目。 1．1．3 物业管理招标程序 物业管理招标程序一般包括预备、实施和结束三个阶段。 1．预备阶段 预备阶段是指从招标人打算进行物业管理招标，到正式对外发布招标公告之前的这一阶段所做的一系列预备工作。主要工作有：成立招标机构、编制招标文件、确定标底。 （1）成立招标机构 这主要有两种途径。一种是在物业管理行政主管部门的指导下（应先在政府部门备案），由招标人自行成立招标机构，聘请有关部门人员和物业管理专家组织招标；另一种是由招标方托付特地的物业管理招标代理机构进行招标。 1）自行成立招标机构。招标人为实力雄厚的大型开发商或联合开发机构，有力量从物业设计、施工监理到验收整个开发的过程都统一自行成立招标机构，包揽其“一条龙”的招标工作，该物业管理招标也由开发商自行成立的招标机构来完成。对于接受小范围邀请招标或议标方式的小规模物业管理项目，由于其招标工作量不大、专业性不强，开发商一般都能够自行编制招标文件和组织评标，这时，招标人自行成立招标机构进行招标也较为适宜。自行招标的开发商或业主应依据惯例在开发商所在单位或业主委员会下设“招标工作委员会”或“招标工作组”。 2）托付招标代理机构。招标人托付招标代理机构进行招标的方式常用于公开招标和一部分大范围邀请招标。对于一些大型的管理项目，开发商往往托付一家招标代理机构包揽该项目全部的招标工作；另外，业主委员会进行物业管理招标时，通常也接受托付招标代理机构招标的方式。 招标人可依据自己的意愿和自身的状况选择招标代理机构。同时，还要依据自身对物业管理的要求及标的规模大小选择相称等级的招标代理机构。 （2）编制招标文件 招标文件是招标机构向投标人供应的参与竞标所必需的文件。物业管理招标文件的内容、格式依据招标项目的特点和需要而有所不同，内容主要有：告知投标人递交投标书的程序、阐明所需招标项目的标的状况、告知投标评定准则以及签订合同的条件等，即投标人须知、合同条款和技术规范。 1）投标人须知。投标人须知是招标文件的重要组成部分，它是招标人告知投标人关于投标的要求、指导及手续的文件。 ①投标的条件。为了保证投标人的合格性，招标文件在这一部分规定了参与资格预审的投标人须递交的证明资料及其格式，以便统一进行审查。为