物管条例讲义.docVIP

《物业管理条例》行政法规 国务院379号 2003.6.8 9.1生效 《前期物业管理招标投标管理暂行方法》规范性文件 建设部通知130 《业主大会规程》规范性文件 建设部通知 131 《物业服务收费管理方法》规范性文件 发改委、建设部通知 1864 2003.11.13 2004.1.1生效 《物业服务收费明码标价规定》规范性文件 发改委、建设部1428 2004.7.19 2004.10.1生效 《物业管理企业资质管理方法》行政规章建设部125号令 2004.3.17 2004.5.1生效 《一般住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）参考依据行业规范 中物协通知 2004.1.6 《前期物业服务合同（示范文本）》建住房［2004］155号 建设部通知 2004.9.6 《业主临时公约（示范文本）》建住房［2004］156号 建设部通知 2004.9.6 1. 美国佛罗里达州法院1975 V.Norman案 202个区分全部单位构成，区分全部建筑物 126个同意，13个反对，通过了在共用部分，俱乐部及相关区域禁止使用含酒精性饮料的管理规约条款。 Norman上诉，该规约约束的不是生活、共同财产及公共利益的维物事项，是对自由的限制 法院裁决：只要区分全部权人大多数的生活清静、欢快、健康有关，对于区分全部权人的部分自由加以限制的规约有效。 (规约不仅对财产的使用、管理、对共同生活秩 序加以规范)。 2. 法国规约，对增运行管理费，依照“谁受益，谁负担”，一楼不担当，楼层越高负担越重。 《物业管理条例》 一、首先精确?????把握《条例》所创设的法律制度的内涵 1. 敬重和维护业主的财产权利 物业管理的基础是业主的财产权，对物业进行管理是业主行使财产权的行为。 《条例》本着敬重业主财产权利的原则，并不强制业主必需实行物业管理，而只是规范物业管理时各方的行为。 遵循民事法律关系原则，强调： (1) 物管企业与业主是公平的民事主体。 (2) 是服务与被服务的关系。 (3) 对业主财产权的经济上，建物管企给业主造成失的，担当民事赔偿责任。 (4) 擅自转变用途，或利用共用部位、设施经营的，收益归于业主。A用于共用部、设、维。B 利于业主大会规定，体现了爱护业主权益的立法精神。 2. 建立业主民主协商，自我管理，平衡利益机制 共同财产和共同利益是构成业主之间联系的基础。 共同财产的管理，共同利益的平衡了，需要民主协商的机制来完成。 业主大会制度和业主公约制度，就是建立业主民主协商，自我管理，平衡了利益的机制。 （1）业主大会是业主表达意愿，实现利益均衡的组织形式，一基本准则是民主协商，少数听从多数。 （2）业主公约是共同遵守的行为准则，是自律性规范；共同性商定，调整业主之间权利与义务关系的基础文件。 从四个方面爱护业主的财产权利 （1）明确业主在物管中的权利、义务内容。 （2）成立业主大会供应组织爱护。 （3）规范议事规章，供应程序爱护。 （4）规范建设，物管单位行为，爱护业主全体利益。 从五个方面规范物管行为。 （1）实行市场准入制度2个资质。 （2）规范服务合同 （3）物企按合同供应服务。 （4）接管验收，分清责任。 （5）物企平安工作。 从四个方面规范前期物管 （1）招投标 （2）临时业主公约必需明系 （3）购房合同，物管合同内容 （4）接管验收和交接资料 敬重业主权利，体现在： （1）选聘物管企业管理是方式之一，不强迫一个模式，而只规范行为。 （2）遵循民法基本原则 A. 主体公平 B. 协商解决 C. 法律—民事赔偿 条例： 通过创设法律制度规定主体体位，规范各方行为，明确权利义务（法律关系）制定法律责任 达到：改善人民群众生活和工作。 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业依据物业服务合同商定，对房屋配套的设施、设备和相关场地进行修理，养护，管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 七个制度 一、业主大会制度 二、业主公约制度 三、招投标制度 四、接管验收制度 五、物管企业资质制度（市场准入制度） 六、专业人员职业资格制度 七、修理资金制度 职业资格制度：两个层次 （1）注册物业管理师执行资格 （2）物业管理员从业资格管理 二、立法目的 （一）《条例》旨在为物业管理活动建章立制，规范物业管理活动中各方主体的行为。 物业管理本质上是一种民事法律关系，国家对物业管理活动进行行政监督管理的基础在于，物业管理及各业主的公共利益；单一业主和公业主间的公共利益消灭中空时，需要有一个协调机构和协调机制，需要有指导各方行业的准则。 《条例》其次章：通过对1. 业主的权利义务；2.业主大会的产生，职责，会议形式，议事规章；3.业主委员会的组成，职责；4.业主公约的内容效力