物业管理常见工作案例汇编.docVIP

《物业管理常见工作案例汇编》 案例一：如何对待进展商售楼时对业主作出的有关管理的承诺？ 近年来，由于房地产市场竞争激烈，商品房供应相对过剩，很多进展商在售楼时往往对业主有诸多承诺，如房屋单元装修档次、配套设施建设、配套物业管理服务、各种免费或优待服务等等。而物业售后，一些进展商却又会“遗忘”了他们曾经对业主许下的承诺。原来，进展商对业主的承诺能否兑现是进展商和业主之间的事，从理论上来讲，物业管理公司可以不去沾边。然而，我国的物业管理行业中物业管理公司往往和进展商有着千丝万缕的联系。而作为为玉委员会聘请的管理者，今后要长期面对业主的监管，又不得不努力为业主解难。因此，管理公司便成为业主和进展商之间的“中间人”，起着协调和润滑的作用。这种作用主要表现在： 房地产E网 / 物业经理人 / 1、了解状况，沟通双方 进展商与业主发生争吵，往旆是公说公有理，婆说婆有理。管理公司应深化了解状况，把握双方的诉求，讲求证据分清责任，诚信处事。假如有足够的证据证明进展商曾经有某项承诺，则管理公司应代表业主敦促进展商尽可能加以兑现；假如并无足够的证据证明进展商有达某项承诺，当管理公司将业主的恳求向进展商说明后，进展商不情愿作出牺牲，管理公司应尽量向业主说明状况。 2、兼顾双方的利益 物业管理公司由于介于进展商和业主之间的特殊关系，要取得两方面的协作才能把管理摘好，因而在处理有关争议时应尽可能兼顾两方面的利益，对业主要尽力为其争取合法权益，而对进展商则要从维护良好商誉的角度动身，劝说进展商不要为小小的眼前利益损害自己的社会形象，要对兑现自己的承诺表现出应有的诚意，取得业主们的信任和协作。 3、机敏务实，互谅互让，解决问题 很多时候，进展商并不是不情愿兑现其作过的承诺，而是因的确而对很大困难而无法兑现。对这种状况，管理公司应协调业主和进展商的关系，让双言相互理解和敬重，共同协商出变通解决问题的方法。对不能马上解决的问题要分步解决，不能整改的问题作出经济补偿，求大同，存小异，对一些非原则的问题，双方均多作让步，以缓解彼此的对立关系，建立友好合作的关系。物业管理公司因此 也能树立自己的威信，取得进展商和业主两方面的支持和信任，为今后的管理工作奠定良好基础 案例二：设计本“一卫” 业主改“两卫”（房屋结构改造修理方面） 案情：楼上业主顾某在房屋的贮存室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，转变废水立管的下水三通，致使楼下业主王某贮存室内的储柜及物品受损。物业管理部门两次向顾某发出整改通知，责令其拆除私装物，未果。 问题：顾某能否在自己的房屋内添装卫生设备？ 判决：顾某在法院判决生效之日起十日内拆除电动抽水马桶、洗脸盆，按房屋的原始结构图，将废水立管的下水管恢复原状。 依据：《上海市居住物业管理条例》第三十条规定：“住宅不得转变使用性质。因特殊状况需要转变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报区、县房地产管理部门审批。” 房屋全部权人使用其房屋时，必需遵守有关的法律法规，不得擅自转变房屋的使用性质和功能。顾某擅拘束自己房屋的贮存室内私装电动抽水马桶和洗脸盆，转换了废水立管的下水三通，使贮存室成了卫生间，转变了房屋的使用性质，使得楼下业主王某的房屋渗水，顾某应当担当民事责任。 案例三：外墙开一窗 大楼留一疤（房屋结构改造修理方面） 案情：住在19楼的业主卫某，在自己物业内卫生间的东墙开窗，将厚厚的外墙打穿。物业公司多次上门加以阻挡，卫某不听劝阻，连续施工安装窗户，致使19层到底层墙面被泥浆污染。物业公司只得将卫某告上法庭。 问题：自己的物业是否就有权任凭破墙？ 判决：卫某在法院判决生效之日起十日内拆除东墙上的窗户，恢复原状；清洗19层到底层因破墙开窗引起的墙面污染。 依据：《上海市居住物业管理条例》其次十八条第一款第一项规定：“物业使用中禁止下列行为：损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌。作为一个业主，应当遵守有关法律、法规及小区物业管理公约。卫某擅拘束自己的房屋东墙破墙开窗，并由此造成外墙面的污染，严峻损坏了房屋的承重结构，破坏了大楼的外貌，影响了周边的环境。物业管理公司依据物业管理条例及小区管理公约对卫某实行制止措施，维护了其他业主的合法权益。 案例四：巨型浴缸入室 房屋不堪其重（房屋结构改造修理方面） 案情：业主顾某购买了一只占地面积约8.9平方米，可放水约4.2吨的巨型浴缸，预备安装在其居住的第29层的物业内，遭到了四周业主的猛烈反对。物业管理公司向有关专家进行了询问，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。 问题：购置财产是否都可以安置在自己的物业内？ 判决：顾某要求将自己全部的浴缸搬入自己物业内的诉讼恳求不予支持。 依据：《上海市居住物业管理条例》其