维修基金与信息化管理.docVIP

修理基金与信息化管理 郑州市房地产管理局 高建政 1 引言 修理基金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修、更新、改造的修理保障基金。 随着房地产与住房制度改革的不断深化，物业管理的水平及质量越来越受到公众的关注。要解除购房者的后顾之忧、确保购房者的利益、促进房地产业的进展、保证住宅的共用部位和共用设施设备在保修期满后，能有足够的资金进行大中修和更新改造，切实维护房屋全部权人和使用人的合法权益，建设部、财政部联合出台“建住房[1998]第213号文”，《住宅共用部位共用设施设备修理基金管理方法》。(自1999年1月1日起开头实行)。为了更好地落实建设部的文件精神，作好郑州市的修理基金管理工作，郑州市相继出台修理基金管理制度、住房修理基金缴存、使用的具体实施方法。 在广泛调研与论证的基础上，经过开发研制出了“修理基金管理信息系统”，它是三位一体《物业管理信息系统》的一个重要组成部分，在研制该系统的同时，紧紧围围着建设部的管理方法，结合郑州市的实际状况，并统筹考虑了各城市的不同管理运作模式，探究出了一条集基金收缴、支用、结算和自动化办公流程为一体的完整的修理基金管理模式，“修理基金管理信息系统”已于2001年6月1日正式安装使用。该系统可以满足修理基金管理的全部需求，同时供应了多种机敏有效的管理手段。 本文将重点对修理基金的信息化管理作一介绍。 2 郑州市修理基金的管理运作模式 2.1 机构设置 依据建设部的文件精神以及形势要求，郑州市于1999年成立了“郑州市物业修理基金管理中心”(简称为基金中心，下同)，行政归属郑州市房管局，与郑州市房管局物业管理处合属办公。其主要职责是： ①负责修理基金相关政策的制定和实施；②负责修理基金的归集；③负责修理基金的支用、审核、划拨的管理；④负责监督和指导业委会修理基金的使用；⑤负责修理基金的增值运作；⑥负责修理基金的各种统计与汇总。 2.2 郑州市修理基金管理运作模式 郑州市基金中心经过一年多的政策制定、机构筹备和修理基金管理信息系统的研制，于2001年6月1日正式启动修理基金的运作。经过近半年的实际运行和完善，形成了一套包括基金的构成与缴纳比例确定、基金帐户的设立与管理、基金缴存、基金支用、基金增值管理、余额结算、分户核算、统计汇总等在内的管理运作模式。 2.2.1 基金的构成 依据建设部213号文件精神以及《郑州市物业修理基金管理方法》的规定，同时保证基金的快速归集与增值，经过金融、财务、房地产等方面专家的多次论证，确定郑州市修理基金由三部分构成：原始本金、增值本金和可用金。 (1) 原始本金：即缴费对象依据建设部213号文件规定的缴纳比例业主首次交纳的修理基金（对于房改房，政府提取的20～30%不记入个人原始本金）。 (2) 增值本金：每年修理基金的利息之和依据肯定比例（暂定50%）转换成本金，这部分本金的累积值，称为增值本金,增值本金的设立可以使修理基金快速增值。 (3) 可用金：每年修理基金的利息之和按比例转为增值本金后的剩余部分则转换为可以进行修理支用的资金，这部分资金的累计值称为可用金。 2.2.2修理基金缴纳比例的确定 依据建设部213号文件精神以及《郑州市物业修理基金管理方法》的规定，郑州市修理基金依据售房款的肯定比例进行交缴，售房款为计算修理基金数额的基数，具体交缴比例依据房屋的物业类型和建筑层数确定，把房屋的物业类型分成三类：住宅与非住宅商品房、房改房、预售商品房。不同的类型所需交纳的基金比例也不同。 2.2.3 修理基金的帐户设立与管理 为了集中管理，更好地使用修理基金，郑州市修理基金的帐户设立分为一级银行专户、二级银行帐户，而在基金中心则建立各小区分幢(也可分户)的明细台帐。 一级银行专户是由基金中心在指定银行开设的，各小区(包括院落)的修理基金统一交至该帐户。 二级银行帐户是由各小区业主委员会在银行开设的，是一种基金支用帐户，只在小区需要支用的基金被审批后才使用，基金中心将批准支用的金额直接划入该小区（业委会）二级银行帐户。 明细台帐是基金中心按幢管理各小区的修理基金而设立的，包括小区的缴存、支用和利息结算等明细帐。基金中心的重点工作之一就是对这些明细帐进行有效管理。 依据建设部213号文件精神，基金中心对这些明细台帐的管理接受“小区开户、按幢设帐、分户核算、基础数据，收集到户”的原则。 2.2.4基金的缴存模式 为使基金的顺当归集，郑州市修理基金目前接受预缴、首缴、续缴三种缴存方式。 预缴：是指商品房开发单位在进行商品房预售前，按规定到基金中心开户预缴修理基金的过程。一般规定在办理商品房预售许可证前，首先办理基金缴存手续。 首缴：是指业委会、公房出售单位或其它管理机构在出售房屋时，依据有关规定到基金中心开户缴存修理基金的过程。 续缴：是