物管实务-房屋及设施设备管理教案.docVIP

学习目标： 学习目标：通过本章学习，了解房屋修理管理、房屋质量管理、房屋修理日常养护等概念；了解物业设备的分类和物业设备管理的内容；把握房屋完损等级的划分和评定方法、房屋修理工程的分类和范围、房屋修理日常养护的类型和内容、物业的设施设备分类、物业设施设备修理工程的分类。 关 键 词：房屋管理 房屋修理管理 房屋质量管理 完好房 基本完好房 一般损坏房 严峻损坏房 危急房 小修工程 中修工程 大修工程 翻修工程 综合修理工程 房屋修理日常养护 物业设施设备管理 第3章 房屋及设施设备管理 房屋及设施设备管理是指物业管理企业通过把握房屋与设施设备的质量状况和运行状况，对房屋及设施设备进行日常修理养护或修理施工，以保证房屋及设施设备的平安、正常使用。 3．1 房屋修理管理 房屋修理管理是指对已建成的房屋进行小修、中修、大修、翻修以及综合修理和日常维护保养，还包括对房屋完损等级的检查与评定、不同等级房屋功能的改善更新改造。房屋修理管理的目的主要是为了保持、恢复或提高房屋的平安性，延长房屋的使用寿命，其次是改善或转变房屋的使用功能。经常性准时地对房屋进行修理保养，是物业管理企业重要的基础性的工作内容之一。 房屋竣工交付使用后，由于受各种因素的影响或作用而渐渐损坏。导致房屋损坏的缘由很多，基本上可分为自然损坏和人为损坏两类。自然损坏，如自然界的风、霜、雨、雪及空气中有害物质的侵蚀，虫害（如白蚁等），菌类（如霉菌）的作用均会造成房屋损坏。自然损坏的速度，除洪水、地震、台风等状况外，一般是缓慢的。人为损坏，如在房屋建筑期间由于设计缺陷或施工质量隐患，在房屋使用期间由于违规装修、改造、搭建及不合理地转变房屋用途或修理保养不善，都会使房屋遭到损坏。在实际中，以上因素往往是相互交叉影响或作用的，从而加剧了房屋损坏的程度和速度。因此，为减缓房屋损耗速度、延长房屋使用年限、维持和恢复房屋原有质量和功能、保障住用平安和正常使用，以达到房屋保值、增值的目的，物业管理企业开展好房屋修理管理工作是格外必要的。 房屋修理管理由于受原有房屋条件、环境的限制，只能在原有房屋基础上进行，修理设计与施工都只能在肯定范围内进行，其修理活动与新建同类房屋建筑施工过程不同，修理技术不仅包括建筑工程专业及相关专业的技术，还包括独特的设计和施工操作技能，如房屋结构部分受损后的加固补强、防水堵漏等，以及随着时间的推移，房屋的各个部分，如主体结构、外墙、楼地面、设备的零部件等都会有不同程度的损坏，需要依据损坏的程度进行小修、中修或大修。因此，房屋修理管理具有修理的限制性、独特的技术性和修理量大面广、零星分散等三个特点。 据此，在房屋修理养护时，应坚持服务至上、区分对待、疼惜使用、留意保养、准时修理、平安合理、经济有用、有偿服务等原则；做到真正树立为业主服务的思想，建立、健全科学合理的房屋修理服务制度，保持房屋正常使用功能和基本完好；应综合考虑不同建筑结构、不同等级标准的房屋，实行不同修理标准，制定合理的修理方案与方案，严格依据国家规范和行业标准，合理使用人力、物力、财力，尽量做到少花钱、多修房、修好房。 3．1．1 房屋修理管理内容 1．房屋质量管理 房屋质量管理是指定期和不定期对房屋的完损状况进行检查，评定房屋完损等级，随时把握所管房屋的质量状况和分布，组织对危急房屋的鉴定，并确定解危方法等。 （1）房屋完损等级 房屋完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分等级，即划分现有房屋的质量等级。目前，房屋完损等级是以国家建设部门1985年制定并颁布的《房屋完损等级评定标准》为依据的，该标准将房屋完损等级分成五类。 1）完好房。完好房是指正规房屋其结构完好，屋面或板缝不漏水，装修和设备完好、齐全，管道畅通，现状良好，使用正常，虽有陈旧现象或个别分项有允许值之内的稍微损毁，但不影响居住平安和正常使用，经过小修即可恢复的房屋。 2）基本完好房。基本完好房是指房屋结构基本完好坚固，少量构部件有稍超允许值的稍微损坏，但已稳定，屋面或板缝局部渗漏，装修和设备有个别零部件有影响使用的破损，但通过修理可以恢复使用功能的房屋。 3）一般损坏房。一般损坏房是指房屋局部结构构件有变形、裂缝、腐蚀或老化，强度不足，屋面或板缝局部漏雨，装修局部有破损，油漆涂料老化，设备管道不够畅通，水卫电、照明、管线等器具和零部件有部分老化、损坏和残缺，需要进行中修或局部大修的更换部件的房屋。 4）严峻损坏房。严峻损坏房是指严峻失修的房屋，部分结构构件有明显或严峻倾斜、开裂、变形或强度不足，个别构件已处于危急状态，屋面或板缝严峻漏雨，设备陈旧不齐全，管道严峻堵塞，水卫电、照明、管线器具和零件残缺及严峻毁损，需要局部整修、更新等大修的房屋。 5）危急房。危急房是指房屋承重结构己属危急构件，