物业管理财务成本管理（教材）.docVIP

成本管理观念 成本≠服务过程的费用；向前延长—服务的市场需求分析、相关技术的进展态势分析，以及服务的设计；向后延长—业主或顾客的使用、维护及处置；涉及—服务的信息来源成本、技术成本、后勤成本、管理成本、库存成本、销售成本，以及对顾客的修理成本、处置成本等；“尽可能少的成本付出” ≠“削减支出、降低成本” ；将成本管理意识作为企业文化的一部分！ ?物业管理企业成本费用物业管理企业成本费用主要包括营业成本和管理费用两个方面。 营业成本物业管理企业为了获 房地产E网 / 物业经理人 / 得营业收入而耗费的各种财物及劳务的成本。管理费用是物业管理企业为管理和组织物业管理活动而发生的各项费用。 营业成本按用途分类 直接人工费：直接从事物业管理活动等人员的工资奖金及职工福利费等。直接材料费：物业管理活动中直接消耗的各种材料、帮助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。间接费用：物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费用修理、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保险费、保安费、绿化维护费、低值易耗品及其它费用等。 营业成本按性质、内容分类公共性服务成本：①公共设施的修理保养费用。②公共环境卫生的清洁费用。③绿化费用。④保安费用等。代办性服务成本：企业在公众代办性服务中，按规定比例收取的代办费，它的成本仅为一般分摊的人工费。特约服务成本：受房屋和租户的托付而完成的特约服务所耗材料和人工费用。租赁服务成本：出租房的摊销、出租房在修理过程中发生的修理费用。兼营服务成本：一般不单独核算的理发、沐浴、餐饮业、小卖部等服务成本。管理费用主要内容 ? ? 工资、福利费、工会经费、职工训练经费、劳动保险费、待业保险费、财产保险费、办公费、修理费、低值易耗品摊销、广告宣扬费、差旅交通费、业务款待费、折旧费、劳动爱护、职工取暧费、印花税、房产税、车船使用税、土地使用税和坏帐损失等。物业管理 企业成本费用管理的关键点打开成本管理的大门成本管理系统的组成 组织系统：预算编制机构、监督协调和仲裁机构、考评机构等（成本中心、利润中心、投资中心）。信息系统（责任会计系统）：编制责任预算、核算预算的执行状况、分析评价和报告业绩。考核制度： ? ? ? ? ? ?规定代表责任中心目标的一般尺度；? ? ? ? ? ? ?规定责任中心目标尺度的唯一解释方法；? ? ? ? ? ? ?规定业绩考核标准的计量方法；? ? ? ? ? ? ?规定接受的预算标准? ? ? ? ? ? ?规定业绩报告的内容、时间和具体程度嘉奖制度：货币嘉奖、非货币嘉奖、负嘉奖。直接人工费用的把握 简约、有效的架构和程序—降低事务处理成本恰当数量的员工配置—不足造成加班费增加 稳定而有素养的工作团队—避开昂贵的训练成本（流淌、无用功）有效的激励机制—工作绩效的保障直接材料费用的把握 选购程序的把握 ? ? ? ?—物资供应链的把握材料耗用的把握? ? ? ?—修理工程的把握劳动资料的把握 ? ? ? ?—工具、设备的利用率 能源消耗的把握 ? ? ? ?— 设施、设备的改造物资保障的成本管理选购程序的有效性（取得成本、购置成本、缺货成本）；验收：价格、质量、数量；仓库贮存：库存数量的确认（经常储存、保险储存）、储存质量的保障、储存成本；发货把握（需要性的确认）。修理工程的把握项目工程所需材料（设备）统肯定价、选购、供应；对于砂、石、商品砼、砖等地方大宗材料，企业器材部可按工程施工图预算用量，负责组织与供应商签订总用量承包招标报价合同；对于施工图预算中所列的主要材料和地方大宗材料及主要安装材料、设备，项目部按预算定额实施用量把握；按工程审批的施工进度方案，提出材料需用量、方案通过审批进行实行总用量把握； 工具、设备的成本管理制定完整的配置和更新方案；更新要留意经济效益；考虑工具、设备的适应和操作性；工具、设备必需具备良好的节能效果；平安及环保符合有关规定；合理的使用设备（使用人培训、操作规范、工作负荷量）；保养和修理（保养方案、设备的完好率、修理率）。设施、设备的改造公共照明设施改造（案例）公共用水的节省方式（案例）电梯运行改造（案例）空调设备改造（案例）建立新型的责、权、利平台 推行收支预算管理 物业管理的收支构成 收入物业管理收入? ? ? A、公共性服务收入—公共卫生清洁、公共设施的修理保养和保安、绿化费等（综合管理费）? ? ? B、 公众代办性服务收入? ? ? C、特约服务收入物业经营收入? ?物业管理经营收入是指与业主或业主委员会商定的用作商业用途