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物业服务二手项目管理应用程序3 　　第十九章、签定物业合同 　　（上） 　　依据《中华人民共和国招投标法》及国务院颁布的《物业管理条例》相关规定，中标物业服务企业应在规定期限内与招标单位依法签定物业服务管理合同。 　　物业服务企业应以中标方案作为基础，招标单位意愿为参考，国家推举合同为范本，并且利用自身专业优势，主动担当所需签定合同初稿编制责任，用以削减招标单位工作强度，同时 房地产E网 / 物业经理人 / 也使企业处于合同谈判相对有利位置。 　　物业服务企业可将签定物业服务合同分为编制合同文本、洽谈合同条款、进行签字仪式工作阶段，并且分别指定合适人员完成不同阶段所需工作任务，用以充分发挥企业整体人才资源优势。 　　1、编制物业服务合同： 　　物业服务企业可以通过网络搜寻获得最新合同范本，并在使用合同范本编制中标社区物业服务合同之时，留意不要改动范本签约主体、范本服务范围、范本服务质量、双方主要权力义务等项合同规定内容，避开提高社区服务责任，增加企业经营管理风险。 　　1．1编制合同人选： 　　物业服务企业可以利用竞标方案编制人对于项目相对生疏、策划力量较强、工作思维相对严紧的个人优点，指定其为合同初稿编制人。 　　1．2合同编制要点： 　　合同编制人做为企业聘用员工应将编制精力放在物业收费标准、物业收费方式、物业服务管理合同期限、物业服务交接、物业服务管理用房、使用房屋是否付费、物业服务管理所发生水/电费用是否应当进入成本、物业入户修理是否应当收费、社区机动车辆/非机动车辆管理收费、前期遗留问题处置、接管社区服务所需房屋装修费用、接管社区所需办公设备/用品购置费用、社区建筑公共区域使用管理、社区公共资源经营收费以及利润安排方式、业主欠费违约责任、业主管理委员会对待业主违约担当责任、业主管理委员会如何行使监督管理权力、双方消灭严峻分歧仲裁管理单位、解除合同方式以及单方违约解除合同责任等与物业服务企业利益相关联的问题之上。 　　1．3、编制要点细则： 　　1．3．1物业收费标准： 　　依据中标方案标准填写。 房地产E网 / 企管智库 / 范文汇 / 论文汇 / 房地产E网 / 　　1．3．2物业收费方式： 　　依据中标方案标准填写。 　　1．3．3管理合同期限： 　　由于中标方案出于技术缘由大都不会依据招标文件要求写明合同服务期限，所以，编制合同人员可以依据企业收益估算自主写上3～5年。至于对方是否同意，可谈判人员去谈。 　　1．3．4物业服务交接： 　　物业服务的二手项目交接，是个格外繁杂之工作，需要真对社区状况编制专用交接工作程序。物业服务企业竞标方案中，通常应当编有“社区物业服务交接”章节，具体阐述物业服务交接程序以及相应质量标准。合同编制人只需商定“社区物业服务/管理设施、设备接管主体为业主管理委员会，中标物业服务企业可受其托付代行接管/验收工作，并且担当质量责任。”目的是为防止交接之中消灭严峻质量问题、以及侵害业主利益现象之时便利业主依法维护自身权益。同时，也是为了防止中标物业服务企业过早陷入社区业主、前期物业冲突之中，增加接管/验收阻力。 　　1．3．5物业服务管理用房： 　　编制合同之时应对是否供应物业服务管理用房使用房（含物业服务后勤保障用房）、房屋所处位置、房屋所占面积、房屋是否需要付费、所付租金必需记入成本，物业服务管理所发生水/电费用是否应当进入成本等做出明确商定条款。 　　1．3．6物业入户修理服务： 　　物业服务二手项目由于将要面对众多前期物业遗留下来问题，入户修理强度将会远远多于前期物业服务阶段。所以，入户修理是否应当收费，以及收费执行标准需要双方做出商定。 　　1．3．7社区车辆管理： 　　物业服务二手项目合同之中，同样需对社区机动车辆管理方式（物业自管/托付专业公司管理）、地面/地下以及临时来访车辆收费标准、机动车辆进/出社区查验凭证；非机动车辆管理、收费等项事宜做出商定。 　　1．3．8前期遗留问题处置： 　　物业服务二手项目由于需要面对房屋开发建筑质量，业主违规装修渗漏、改动供暖管路室内温度降低，物业修理质量责任等项前期遗留问题。所以，应对遗留问题处置设置必要条款加以商定，避开中标物业服务企业由于代人受过，引发新一轮的物业管理投诉。 　　1．3．9前期接管费用： 　　依据物业管理相关政策，开发企业应为物业企业供应进场开办费用，用以物业企业选购办公以及修理所需设施、设备。由于二手项目将随社区主体权力转移，变成全体社区业主，开发企业所供应的物业开办费用也应同时转交社区全体业主全部。所以，合同应当商定业主管理委员会需向前期物业主见索要开办费用合法权益，并且要求供应办公、修理设备/工具选购物品清单，同时托付中标物业代理接管/验收工作。 　　对于开办费用不足，