西安万华商业综合体物业规划方案.pptx

西安万华商业综合体——物业规划方案本次报告研究内容界定——一、最优物业组合与产品价值梯度打造。二、整体产品户型配比建议。三、项目园林景观打造建议。四、商House的市场可行案例。五、关于低碳环保的打造建议。PART 1.最优物业组合与产品价值梯度打造在DK6/DK7的3.57的综合容积率情况下，可实现多种物业组合。小高层作为明星产品，受到市场客户的认可，相对于高层产品有较高的价格实现度。小高层产品单方土地利润产出远高于高层产品，同时引入小高层物业后经济效益更佳。因此，在不损失容积率前提下，项目产品形态组合建议——在指标允许条件下尽量引入小高层物业前提：基于上阶段工作成果共识111F、18F及高层产品之间的价格梯度问题。2关于物业组合中引入6/7层等产品的可行性和必要性。3核心地块（DK6/dkDK7）最终物业组合。后续：基于上次沟通下的存疑问题——研究前提【研究前提】临街商业：建议项目除临西三环外，全部规划排布两层临街商铺，总体底商面积达2.16万平米临街商铺排布原则商业价值充分体现考虑商铺存活问题西三环为城市快速干道，商业氛围弱科技二路、鱼斗路、规划路为片区内主要通道，未来有较大人流量，具备较高商业价值科 技 二 路精品生活配套规 划 路460m星级酒店双层街铺建议柱距4—5米，进深12米，一楼层高4.2米，二楼层高3.9米，单铺面积约48-60㎡。沿科技二路、规划路、鱼斗路排布双层临街商业300m西 三 环3.9m双层街铺500m4.2m鱼 斗 路临街商业体量测算:酒店占地面宽：100m，集中商业占临街面160m，社区入口占临街面100m；因此，地块临街商业总体量为21600㎡【研究前提】住宅指标：通过测算，未来DK-6/DK-7地块住宅建面约为44.5万平米，容积率为3.36商业指标：根据初步规划排布结果，地块商业体量（底商+酒店+商业中心）约为6.76万㎡住宅指标测算：住宅总建面：512702（总建面）-67600（商业）=445102㎡住宅总占地：143600（总占地）-4000（精品生活配套区）-5000（五星酒店）=134600 ㎡住宅容积率：R=445102/134600=3.36科 技 二 路精品生活配套规 划 路星级酒店西 三 环住宅用地建面44.5万平米，R3.36通过排布测算，在除去未来酒店、精品生活配套中心及底商建面后，DK-6/DK-7地块剩余住宅面积约为44.5万平米，住宅占地面积13.3万平米，未来住宅部分用地容积率初步测算为3.36。鱼 斗 路——11F、18F及高层产品之间的价格假定问题。从西安总体市场的典型项目表现上看，小高层较之于高层产品有800-1500元/平米的价差区域楼盘价格（元/平米）小高层高层价差高新蓝湖树9000-950080001000-1500长安万科城1-1.1万80001500经开中央首府800070001500城南紫郡长73001200浐灞骏景园6800-70006000800-1000曲江金域曲江1.7万1.2万5000小高层能够产生价差，在浐灞、曲江等有资源的区域，价格差距较大，其中曲江部分楼盘能达到4000-5000元/ ㎡，而在城西、城南、经开等区域差距较小，在800-1500元/㎡。天朗蓝湖树鼎正中央首府万科城“西安市场上的客户对小高层还是比较喜欢的，特别是在城西这边，容积率都比较高，小高产品能作为吸引客户的明星产品”。 ——园湖曲主策天朗蓝湖树：区域标杆项目，利用项目地段、品牌、内外部配套及自身项目品质打造确立市场领先地位占地面积： 165亩建筑面积： 42万平方米容积率： 3.73绿化率：42%建筑形式：高层、小高层内部配套：准五星级酒店、8000㎡双会所、6.15万平米商业商业配套；总户数：总共 4000 户 当期 1000 户；开盘时间：2010年11月6日；在售产品：一居38平米：占比11%；二居87-93平米：占比69%；三居123-137平米：占比20%；成交均价：8900元/平米；户型特点：大客厅，自由活动空间大，但朝向不好；动静分离；阔景阳台。小高层组团（18-23F）小高层:18-23层，主力面积120-140平米，目前均价9000-9500元/平米；高层：32层，主力面积83-95平米，目前均价约8000元/平米。高层相比于小高层产品价差约1000-1500元/平米恒大城：刚需快销，其利用低价、精装修及景观示范区、样板间等先期打造，快速赢得市场占地面积： 238亩建筑