CPA税法土地增值税.pptx

第七章 土地增值税 ;二、征税范围（掌握） （一）基本征税范围 土地增值税的基本征税范围包括： （1）转让国有土地使用权； （2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让； （3）存量房地产买卖。;（二）具体情况的判定（掌握） 具体问题可归纳为应征、不征、免征三个方面。下面将经常出现的房地产若干具体情况的征免问题汇总归纳如下： ;属于土地增值税的征税范围的情况（应征） （1）转让国有土地使用权 （2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 （3）存量房地产买卖 （4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让） （5）单位之间交换房地产（有实物形态收入） （6）投资方或接受方属于房地产开发企业的房地产投资 （7）投资联营后将投入的房地产再转让的 （8）合作建房建成后转让的;不属于土地增值税的征税范围的情况（不征） （1）房地产继承（无收入） （2）房地产赠与（对象有限定，无收入） （3）房地产出租（权属未变） （4）房地产抵押期内（权属未变） （5）房地产的代建房行为（权属未变） （6）房地产评估增值;免征土地增值税的情况（免征或暂免征收） （1）个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实 （2）合作建房建成后按比例分房自用 （3）与房地产开发企业无关的投资联营，将房地产转让到被投资企业 （4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中 （5）因国家建设需要依法征用收回的房地产 （6）建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的 （7）企事业单位、社会团体及其他组织转让旧房作为公租房房源，增值额未超过扣除项目金额20%的;【例题1?单选题】下列各项中，应当征收土地增值税的是（ ）。（2006年） A.公司与公司之间互换房产 B.房地产开发公司为客户代建房产 C.兼并企业从被兼并企业取得房产 D.双方合作建房后按比例分配自用房产;【例题2?单选题】根据土地增值税征税范围的规定,下列行为应当征收土地增值税的是（ ）。 A.父母的房产由子女继承的 B.双方合作建房后按比例分配自用房产 C.房产所有人将房屋产权赠与承担直接赡养义务人的 D.以房产抵押贷款期满后将房屋产权转让给贷款方的;土地增值税税率、应税收入与扣除项目;应税收入 纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。 从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。 非货币收入要折合货币金额计入收入总额。;扣除项目（6项）;（三）房地产开发费用（适用新建房转让） 1.纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的： 允许扣除的房地产开发费用 =利息+[（一）+（二）]×5%以内 上述利息超过国家上浮标准；超标利息及罚息不得扣除。 2.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的（包含全部使用自有资金的无利息支出的情况） 允许扣除的房地产开发费用 =[（一）+（二）]×10%以内 3.房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。;【案例】某企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本为6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明且可以合理分摊），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明且可以合理分摊利息支出的，其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。;扣除项目（6项）;扣除项目（6项）;【案例】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付金额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定，计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；与转让该商品房有关的税金为200万元（不含印花税）。 计算转让该商品房项目缴纳的土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的合计金额为？;扣除项目（6项）;例如，某企业转让一幢使用过多年的办公楼，经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新度折扣率为70%，则评估价格=12000×70%=8400（万元）。;【案例】2013年3月，某非房地产开发企业转让一处2009年7月购置的办公用房，转让时不能取得评估价格，原购房发票注明购房款300万元，购入时缴纳契税9万元（能提供完税凭证），转让时缴纳营业税、城建税、教育费附加5.5万元，缴纳印花税0.2万元，上述金额和凭证均经过主管税务机关的确认。;【关于土地增值税扣除项目的归纳】 （一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房地产转让和存量房地产转让） （二）房地产开发成本（适用新建房地产转让） （三）房地产开发费用（适用新建房地产转让） （