思源经纪_利海米兰春天项目营销案例分享.pptx

纽交所股票代码：SYSW「郊区大盘，淡市营销突围」-利海米兰春天项目组2012年3月20日 项目概况1纽交所股票代码：SYSW80万㎡郊区综合型大盘开发商利海中国（湖南利海房地产开发有限公司）位置 岳麓区含浦镇联丰路398号 （湖南中医药大学大门正对面）规模 总占地面积：536亩，总建筑面积：80万平容积率2.14绿化率40%建筑风格意大利托斯卡纳物业形态公寓、高层、小高层、庭院、洋房及联排 客户认可点商业配套：5000㎡新一佳超市旗舰店，2000㎡五星级横店国际影院强势， 3万㎡米兰风情商业街，中行、建行及KFC强势入驻交通配套：908西、912路公交车，9月份湘府路大桥拉通，未来地铁七号线的拉通，将为项目提供便捷的交通 麓南板块以刚需为主的复合型大盘取得业绩1纽交所股票代码：SYSW 10月 长沙市销售额 前10 11月 长沙市销售额前3甲 11月 麓南板块 销售冠军 11月 淡市开盘成交超过200套米兰春天G2开盘现场【 开盘热点】2011年11月26日，利海米兰春天G2综合体【喜糖】组团一批开盘，不到三小时即热销套203，思源团队在进场77天，蓄客26天的前提下完成了这一目标，超过开发商即定目标的35%；12月25日圣诞节， 【喜糖】组团二批开盘，68套60平全功能三房不到半小时被一抢而空。 2011年12月30日，利海米兰春天全年完成销售任务3个亿，思源团队完成亿销售任务只用了个半月的时间，而之前的代理公司却用了8个半月。内忧外患2进场前的背景VS G2建筑形态非常规，呈围合式，产品通透性差； 近1/3的产品为东西朝向，客户接受度差； G2主力产品样板房的的开放推迟，昭示的及时性差，影响客户对产品的感知度 G3产品分摊率高达28%； G3与G2存在一定的相似性，客群有一定重叠； 精装产品，且交房在即，客户看不到样板，无法真实感受所谓的“精装公寓”。 G3剩余单位面积较小，位置相对较差 内忧 ——推售节奏混乱项目属综合大盘，物业形态较多，前期推售节奏混乱，无明确形象定位项目整体分三期规划一期：庭院、小高层、洋房 二期：商业综合体 三期：高层、别墅 思源团队进入米兰春天项目，二期在售，三期规划中 商业综合体G2、G3栋成为销售的重点，一期余货搭配去化G2难点G3难点面积280000平，预计价格6000元/平三期B区别墅B区面积7576平，预计价格12000元/平别墅A区面积113920平，价格区间5600-5800元/平高层已售138套，未售128套，面积段为90.31-365.82平，价格区间2853-8088元/平C2D1D3C3D5C1D2D73D4C5C4D6D8C7面积16883平，预计价格11000元/平C62D95-8C9C8C11C13C10面积段为86.14-319.93平，价格区间3335-5747元/平A2A1C12已售288套，未售1套，面积段为56.32-302.95平，价格区间2052-5333元/平A415G2A3G1面积35557平，预计价格4800-4900元/平4G3已售280套，未售71套，面积段为29.96-93.65平，价格区间5291-8015元/平面积段为54.77-119.81平，价格区间5131-5843元/平 内忧 ——尾货量大去化难前期尾货积压较大，且多为大面积的难点产品，去化困难产品总套数已售套数剩余套数面积（m2）货值（万元)去化率庭院A1-A42892807674.8237297%洋房D1-D926610615620840小高层C1-C1396686210614648800279%公寓G36954722329496479352%商铺C12-C13/G34014242418合计225617615254776122993278%项目存货量525套，面积4776122，货值29932万元，总体去化率为78%；洋房、小高层、公寓各占余货总货值的46%、27%、16%；在余货销售中洋房产品是销售重点，小高层是销售难点。前期定位模糊：未在消费者心目中建立良好的形象和认知度。合作公司款项的拖沓：拖欠合作公司款项，降低合作公司积极性，降低了工作绩效，一定程度拖慢了推售进度。 内忧 ——项目口碑差 米兰春天前期的举措在合作商，尤其是消费者心目中建立了不良的口碑，也为今后工作的开展带来了较大的阻力。 外患——成交急剧下滑2011下半年住宅销售七连跌，年底同比降幅还低于2008最低谷?2011年，全市住宅销售1324万㎡，五区847万㎡，月均成交110万㎡（五区71万㎡），同比2010月均177万㎡（五区113万㎡）减少38%（五区减少37%），全市范围快速下滑。?长沙住宅市场历经2010年疯狂后，2011年上半年保持不愠不火，